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Se acerca el estacazo fiscal para los inmuebles

La nueva Ley de Prevención y Lucha Contra el Fraude Fiscal afectará de manera especial a los inmuebles

Edificio de oficinas en el 22@ de Barcelona (Europa Press).

El Boletín Oficial de las Cortes publica este viernes 4 de junio el texto del Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (LPLFF). Este texto ha sido ya aprobado por el Congreso, y pasa ahora al Senado para continuar su tramitación. El texto aprobado por el Congreso está muy maduro y cabe suponer que sufrirá pocas modificaciones en el Senado. Por ello, conviene examinarlo para saber, con alto nivel de certeza, lo que nos espera. 

El texto es muy farragoso. En su tramitación en el Congreso ha ido incorporando enmiendas de todo tipo y así ha ampliado mucho su ámbito original. Se ha convertido en una ley ómnibus, que afecta nada menos que 20 leyes diferentes. Modifica muchos temas puntuales, muy variopintos, y resulta de difícil comprensión para los no especialistas. Es una lástima que se legisle con esta torpe técnica de parcheo, pero hay que reconocer que ése es un vicio achacable a todas las formaciones políticas. 

El valor de referencia para los inmuebles

Hoy vamos a tratar de la reforma más importante que va a introducir esta Ley. Se refiere a la valoración fiscal de los bienes inmuebles, lo que tiene todo que ver con la cuota a pagar en dos impuestos de competencia autonómica: Transmisiones Patrimoniales (que debe pagar el que compra una cosa a un particular) y Sucesiones y Donaciones (que debe pagar el que adquiere algo por herencia o donación). 

Según la normativa aplicable hasta ahora en estos dos impuestos, la valoración de los inmuebles se hace por su valor real. Hay consenso en que el valor real es el valor de mercado, es decir, el precio más probable por el que se vendería entre partes independientes un bien libre de cargas. Dicho así, esto suena bien, pero, a la hora de la verdad, las discrepancias por este tema entre Hacienda y los contribuyentes son inacabables. Una solución justa es la tasación pericial contradictoria, pero es muy engorrosa. No es una solución práctica. Y los Tribunales no tienen elementos de juicio para dirimir estos conflictos.  

Para minimizar los líos, las Haciendas autonómicas publican unas Tablas de valoración de los inmuebles. Los valores de esas Tablas equivalen a multiplicar el valor catastral por un coeficiente entre 1 y 3, según esté revisado o no. Los contribuyentes que aplican las Tablas están a salvo. Hay que decir que esto vale para Sucesiones y Donaciones porque en la herencia no hay precio. En Transmisiones, hay que tributar por el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de las Tablas. Pero, en todo caso, la solución de las Tablas es una solución de cocina, para salir del paso. Lo que la ley manda es el valor real. 

Por eso, Hacienda quiere cortar por lo sano. Y en estos dos impuestos, cuando la LPLFF entre en vigor, la base imponible ya no va a ser una magnitud ideal como es el valor real. Va a ser un valor nuevo fijado administrativamente: el Valor de Referencia (VR), que no tiene nada que ver con el valor catastral del IBI ni con el valor de las Tablas autonómicas. Así, muerto el perro, se acabó la rabia. La Ley va a decir que ese VR es la base imponible. No hay nada que discutir. 

¿Y quién determina el valor de referencia?

Lo hará el Catastro, que es una Dirección General del Ministerio de Hacienda a la que no se le van a escatimar medios. Nos prometen que lo hará de forma objetiva, analizando los precios de las compraventas de inmuebles comunicados por los Notarios. Parece que Hacienda ya se fía de los precios declarados en las escrituras. Así, el Catastro elaborará un informe anual que será un mapa con módulos de valores medios por metro cuadrado en ámbitos territoriales homogéneos. Esto se publicará en la web del Catastro. Y de ahí saldrá el VR de cada inmueble en concreto.  

Ciertamente, al Catastro le espera una gran faena. Veremos cuánto tardan en hacerlo y veremos si lo hacen bien. Y así todos los años. Tremendo trabajo, que apoyarán con entusiasmo las Haciendas autonómicas. 

Es de suponer que ya se habrán puesto a la tarea. Pero no creemos que hayan terminado cuando la LPLFF entre en vigor (el 1 de enero de 2022). Quizá los nuevos VR estén disponibles el 1 de julio de 2022. 

El valor de referencia no puede superar el valor de mercado

Esto es importante. Por eso, el Catastro aplicará un factor de minoración sobre la media de precios comunicados por los Notarios. En todo caso, es seguro que el VR será muy superior al valor catastral y algo superior a los actuales valores de las Tablas. Se van a enterar los compradores de inmuebles. Y los herederos. Y muchos más contribuyentes, como veremos. 

¿Y no cabe recurrir contra el valor de referencia?

Por supuesto que cabe recurso. Los contribuyentes que vean perjudicados sus legítimos intereses pueden recurrir la liquidación derivada del VR. Pero, aparte de tener que avalar la cuota liquidada, tendrán que demostrar, con tasaciones periciales o cualquier otro medio, que el VR es incorrecto pues supera el valor de mercado. Arduo asunto. Hacienda no tiene que probar nada: ellos aplican la ley y desplazan al contribuyente la carga de probar que en ese caso concreto eso no está bien.  

¿Y qué pasa en el impuesto sobre el patrimonio?

En Patrimonio el valor a declarar por los inmuebles es el mayor de los 3 siguientes: 1) el valor catastral; 2) el valor comprobado por Hacienda en otros tributos, y 3) el valor de adquisición. De este modo, en los inmuebles poseídos desde hace muchos años, basta con declarar el valor catastral, que, aunque está muy por debajo del mercado, supera el valor de adquisición. 

Esto va a cambiar. El Proyecto de LPLFF modifica el punto 2) que pasa a decir: el valor determinado o comprobado por Hacienda en otros tributos. Obviamente, dentro del concepto valor determinado se incluye el Valor de Referencia, determinado a efectos de Transmisiones y Sucesiones. 

Y hay que decir que, al valorar los inmuebles en Patrimonio por su VR, muy cercano al mercado, mucha gente va a entrar en el club de los obligados a pagar anualmente por Patrimonio. Tremendo efecto del nuevo VR. Así, en lugar de suprimir esta antigualla fiscal, que no existe en casi ningún país de la UE, meten en él a más gente.  

¿Y qué pasa con el impuesto sobre bienes inmuebles?

El IBI es un impuesto básico de los Ayuntamientos. Anualmente, el propietario de un inmueble debe pagar una cuota, que se determina aplicando un tipo de gravamen sobre el valor catastral del inmueble. La madre del cordero está en la cuantía de ese valor catastral. Ese valor se determina periódicamente entre Ayuntamientos y Catastro, pero, con el paso del tiempo, esto se ha convertido en un verdadero caos. Hay valores revisados y valores no revisados. La diferencia es enorme. Y, en todo caso, son valores administrativos muy alejados de la realidad. En cuanto al tipo de gravamen, depende del Ayuntamiento. En Barcelona es el 0,66%. En Madrid es el 0,456%. Como siempre, hay que pagar mucho más en Cataluña. 

Por ahora, el VR de la LPLFF no afecta al IBI. Por ahora. El IBI es un impuesto que recauda mucho: unos 14.000 millones anuales. No son los 800 millones de la tasa Google o de la tasa Tobin. No hay que ser malpensado para opinar que, una vez que los VR estén funcionando, a los valores catastrales les quedarán dos telediarios. A los ojos de Hacienda el IBI tiene mucho potencial. 

¿Y qué pasa con la plusvalía municipal?

Contra viento y marea, este atrabiliario impuesto sigue vivo. Mucha gente recibe un buen palo por esto al vender o heredar un inmueble urbano. Ya sabemos que la cuota a pagar no tiene nada que ver con el incremento real de valor del suelo. El supuesto incremento se calcula aplicando un 3% del valor catastral del suelo por el número de años de tenencia (con un máximo de 20 años). Y ese incremento se grava al 30%. 

Somos tan mal pensados como con el IBI. Al valor catastral le quedan dos telediarios. Será sustituído por el VR. Y eso se notará en la plusvalía municipal. 

¿Y qué pasa con la renta inmobiliaria imputada en el IRPF?  

La tenencia de inmuebles urbanos que no son residencia habitual ni están arrendados (segundas residencias, inmuebles vacíos) obliga a declarar en IRPF una renta imputada. Es un 2% del valor catastral. O un 1,1% si el valor catastral está revisado. Esta es una renta ficticia y debería desaparecer

Somos tan mal pensados como con el IBI y la Plusvalía Municipal. El valor catastral será sustituído por el VR. Y eso se notará en la renta imputada. Así, en vez de eliminar esta renta ficticia, aumentará mucho su cuantía. 

Conclusión

Los inmuebles siempre han sido objeto del deseo recaudatorio. Son activos muy visibles y fáciles de atacar. La clave de su fiscalidad está en su valoración. Al establecer anualmente un Valor de referencia muy cercano al mercado todo se multiplica. Habrá que pagar más al adquirirlo o heredarlo, por Transmisiones, Sucesiones y Plusvalía Municipal. Y habrá que pagar más todos los años en Patrimonio, IBI y renta imputada en el IRPF. Todo un festival de doble imposición. 

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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