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Confirmado: estacazo fiscal a los inmuebles

La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal introduce un nuevo valor para gravar los inmuebles

Cartel de "Se vende" en un edificio (Europa Press).

En anteriores artículos hemos venido comentando la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal y las novedades fiscales que contiene. Hoy tenemos que decir que el pasado 30 de junio este Proyecto de Ley se ha convertido en Ley definitiva. Pronto se publicará en el BOE. Entrará en vigor al día siguiente de su publicación. 

Lo más importante de esta Ley es que introduce un nuevo valor fiscal para los inmuebles: el valor de referencia (VR). Dicho VR será elaborado por el Catastro, anualmenteanalizando los precios de las compraventas de inmuebles comunicados por los Notarios, lo que permite repartir el territorio en zonas homogéneas con valores medios por metro cuadrado. Al valor resultante se le aplicará un factor de minoración (¿un 10%?) y así se calcula el VR de cada inmueble. Estará un poco por debajo del valor de mercado. 

Suponemos que los funcionarios del Catastro, con la colaboración entusiasta de las Comunidades Autónomas, ya se habrán puesto manos a la obra. La tarea es ingente. Y para todos los años. A ver cómo sale. 

Dice Hacienda que los nuevos VR estarán disponibles a partir del 1 de enero de 2022. El Sr. Sánchez, comentando la elaboración de los Presupuestos para el 2022, ha prometido que no habrá reforma fiscal en 2022. Que es necesario consolidar la recuperación económica antes de tocar los impuestos. Por eso, esperarán al 2023. Parece lógico entender que esto también debería aplicarse a la entrada en vigor de los nuevos VR.  

El nuevo VR tendrá repercusión inmediata en tres impuestos de competencia autonómica:  

a) el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (que grava las adquisiciones de bienes a particulares) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Aquí, el VR sustituirá al valor real, al valor de mercado, y a los valores de las Tablas autonómicas, para todas las adquisiciones efectuadas a partir de 1 de enero de 2022; y  

b) en el Impuesto sobre el Patrimonio. Hacienda dice en su Nota de Prensa que, en Patrimonio, el nuevo VR afecta sólo a los inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022. Que no afecta a los inmuebles preexistentes. Esta es una cuestión delicada. 

Según la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio:  

los inmuebles se computan por el mayor valor de los tres siguientes: a) el valor catastral; b) el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos; y c) el precio, contraprestación o valor de la adquisición”.  

De este modo, los inmuebles que se poseen desde hace años van por el valor catastral, muy pequeño. Si se han comprado hace poco, van por el precio de compra. 

La Ley que estamos comentando modifica esta norma y la letra b) dice ahora: 

“b)el valor comprobado o determinado por la Administración a efectos de otros tributos”.  

Esos otros tributos son Transmisiones y Sucesiones. A efectos de esos tributos la Administración, más que comprobar una declaración, determina un VR. Todos los inmuebles tendrán determinado su VR a efectos de esos tributos. Así, de la lectura literal de la ley parece desprenderse que todos los inmuebles deberían declararse en Patrimonio, como mínimo, por ese VR. ¿Puede interpretarse que, como dice Hacienda, ese VR no afecta a los inmuebles preexistentes a la entrada en vigor de la Ley? Ojalá sea así, pero nos asaltan dudas. Si Hacienda lo tiene tan claro debería decirlo claramente. No vale una Nota de prensa. O habrá líos.  

Este es un tema gordo porque si todos los inmuebles deben declararse en Patrimonio por su VR, el censo de contribuyentes obligado a declarar Patrimonio aumentará sensiblemente. 

Naturalmente, el contribuyente puede discrepar del VR, alegando que dicho VR supera el valor de mercado. Pero le toca a él probarlo en vía de recurso. Mientras tanto, la liquidación practicada por Hacienda hay que pagarla o avalarla. Incómoda posición

Cómo afectará el VR al resto de los impuestos

De momento, el nuevo VR sólo repercute en los tres impuestos indicados: Transmisiones, Sucesiones y Patrimonio. Pero mucho nos tememos que, poco después de su implantación, Hacienda no resistirá la tentación de sustituir el actual valor catastral por el nuevo VR. En estas cosas somos mal pensados y creemos que al pobre valor catastral le quedan dos telediarios. Ello tendría un efecto recaudatorio inmediato en otros tres impuestos

1.El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, donde el tipo de gravamen se aplica sobre un valor catastral muchas veces irrisorio. El tipo de gravamen depende del Ayuntamiento: en Barcelona es un 0,66%. En Madrid es el 0,456%. Sustituir el valor catastral por el nuevo VR, mucho más cercano al mercado, será una tentación irresistible para Hacienda. El IBI es un impuesto de fuerte potencial recaudatorio. Ahora da unos 14.000 millones.  

2.La Plusvalía Municipal, que se calcula sobre el valor catastral del suelo. 

3.La renta inmobiliaria imputada en el IRPF, que es un 2% del valor catastral (un 1.1% si es un valor revisado). 

En conclusión: la fiscalidad de los inmuebles experimentará un cambio histórico hacia una mayor recaudación. Y ésa mayor recaudación, en Transmisiones, Sucesiones y posiblemente en el IBI, es una excelente oportunidad para eliminar algunas lacras de nuestro sistema fiscal como son la antigualla del Impuesto sobre el Patrimonio, la impresentable Plusvalía Municipal y la ficticia renta inmobiliaria imputada en el IRPF. Por favor, que nuestros legisladores tomen nota. 

Pequeño arreglo en los pactos sucesorios

El pacto sucesorio equivale a una herencia en vida. Existen en Cataluña, Galicia, Aragón, Baleares, Navarra y Vizcaya. Es una figura muy interesante.  

Hasta ahora, el adquirente de un inmueble (o cualquier otro bien) por pacto sucesorio tributa por Sucesiones, conforme al valor del inmueble el día del pacto. Si posteriormente vende el inmueble, la ganancia patrimonial en IRPF se mide por la diferencia entre el precio de venta y el valor en el pacto sucesorio. 

Ejemplo: el causante adquirió el inmueble en 1998 por 200.000 euros y lo transmite por pacto sucesorio en 2021 con un valor de 600.000 euros. El adquirente paga Sucesiones por ese valor de 600.000. El causante no tiene que pagar nada en IRPF por la plusvalía entre 200.000 y 600.000 euros. Si en 2024, estando vivo el causante, el adquirente vende el inmueble por 750.000 euros, la ganancia por la que tributa en IRPF es 750.000 – 600.000 = 150.000 euros. 

El Proyecto de Ley introdujo una grave restricción en este tema: lo que se acaba de indicar sólo vale si se vende el inmueble después de la muerte del causante. Si se vende durante la vida del causante, la ganancia patrimonial en IRPF se calcula partiendo del coste histórico de adquisición para el causante. En nuestro ejemplo, la ganancia a tributar sería 750.000 – 200.000 = 550.000 euros. Terrible diferencia. 

Esta modificación originó un gran revuelo y, finalmente, esto se enmendó en el Senado. La restricción indicada sólo se aplica si el adquirente vende el inmueble en vida del causante y dentro de los 5 años posteriores al pacto sucesorio. Muerto el causante, o transcurridos más de 5 años desde el pacto, el valor del que se parte es el del pacto sucesorio. Es un alivio. 

Otras modificaciones de esta ley

1.Prohibición de amnistías fiscales. Esto es un brindis al sol. La ley que comentamos es una ley ordinaria y otra ley ordinaria posterior que introduzca una amnistía deroga la ley anterior. Otra cosa es que la amnistía pueda ser inconstitucional. Habría que verlo. 

2.Lista de deudores a Hacienda. Incluirá a los deudores por encima de 600.000 euros (1.000.000 hasta ahora). Inútil postureo

3.Limitación de los pagos en efectivo. Se prohíben los pagos en efectivo entre empresarios y profesionales por encima de 1.000 euros (hasta ahora, 2.500 euros). Entre particulares se mantiene el límite en 2.500 euros.  

4.IRPF: Reducción del 60% del rendimiento neto procedente del arrendamiento de viviendas: sólo puede aplicarse sobre el rendimiento neto declarado. Nunca sobre el mayor rendimiento neto resultante de una comprobación (sea por mayores ingresos o menores gastos). 

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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