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ANÁLISIS / Ahorrando en la declaración de IRPF: temas de interés para los arrendadores de inmuebles

Cartel de "Se vende" en un edificio (Europa Press).

Nos toca hoy comentar algunos detalles de la declaración del IRPF 2021 relativos a los rendimientos del capital inmobiliario, es decir, a las rentas a declarar por los arrendadores de inmuebles (viviendas, locales, oficinas…).

CUÁNTO SE PUEDE DEDUCIR POR AMORTIZACION

En el IRPF se tributa por el rendimiento neto y éste se calcula restando del rendimiento íntegro los gastos deducibles. Hay un gasto deducible muy importante que es la amortización del inmueble.

La amortización recoge la depreciación anual experimentada por el inmueble como consecuencia del uso y el paso del tiempo. Para calcularla se toma el valor amortizable y se aplica un coeficiente que, según la ley, es el 3%.

¿Y cuál es el valor amortizable?  Dice el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF, que ese valor es el mayor de los dos siguientes: a) el coste de adquisición satisfecho (al que se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición, y las mejoras); b) el valor catastral. Se excluye en ambos casos el valor del suelo. Se asume que el suelo no se deprecia.

¿Y cuál es el valor del suelo a excluir? Para calcularlo lo normal es ir al recibo del IBI y ver el porcentaje que representa el valor de la construcción sobre el valor total. Esto podría discutirse pues en el IBI el valor del suelo es desproporcionado (así mejora la recaudación de la Plusvalía Municipal).

Aclaramos esto con un ejemplo. En 2007 Pepe compró un apartamento por 300.000 euros, gastos y tributos incluídos. Lo tiene alquilado. En el último recibo del IBI aparece un valor catastral total de 140.000 euros y un valor de la construcción de 35.000 euros. ¿Cuánto puede computar como gasto deducible por amortización en la declaración de IRPF de 2021?

Veamos. Según el recibo del IBI, el porcentaje de la construcción sobre el total es el 25%. Aplicando ese 25% sobre el coste de adquisición total resultan 75.000 euros. Este importe es superior al valor catastral de la construcción y es el que debe tomarse. En consecuencia, el gasto deducible por amortización es el 3% de 75.000 euros, es decir, 2.250 euros.

UN DETALLE: ¿QUÉ VALOR AMORTIZABLE SE TOMA CUANDO LOS INMUEBLES SE HAN ADQUIRIDO POR HERENCIA O DONACION?

Esto es importante. Hasta ahora, Hacienda ha venido entendiendo que en los inmuebles adquiridos por herencia o donación no hay un coste de adquisición satisfecho. Únicamente se han pagado los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Por ello, entre los dos valores indicados en el citado artículo 23, Hacienda toma el valor catastral, pues será el mayor de los dos. Y el programa para la declaración del IRPF aplica ese criterio a capón. 

Esto no es fácil de asumir, sobre todo cuando uno lee el artículo 36 de la misma Ley del IRPF, en la sección de ganancias y pérdidas patrimoniales. Según este artículo 36, en las adquisiciones por herencia o donación se tomará como valor de adquisición el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sin exceder el valor de mercado.

Entender que en una adquisición por herencia o donación no hay coste de adquisición satisfecho (salvo los gastos y tributos) no parece propio de un experto fiscal. En esas adquisiciones se tributa por el ISD, sobre una base imponible que es el valor declarado, o comprobado por Hacienda. Técnicamente, ése es el valor o coste de adquisición, al que hay que sumar los gastos y tributos inherentes.

EL TRIBUNAL SUPREMO HA PUESTO LAS COSAS EN SU SITIO

El criterio de Hacienda era insostenible y ha dado lugar a numerosos pleitos. Y uno de ellos ha terminado en el Tribunal Supremo que ha resuelto la cuestión en su Sentencia de 27 de septiembre de 2021. El Supremo razona que, en las adquisiciones por herencia o donación, es absurdo entender que el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF contrapone el valor catastral con los gastos y tributos pues son magnitudes absolutamente heterogéneas. El precepto no distingue entre adquisiciones a título oneroso y a título gratuito, por lo que en ambos casos el valor a contraponer al catastral es el coste o valor de adquisición. Y, a tal efecto, el artículo 36 es determinante.

Así pues, las cosas han quedado claras para la próxima declaración del IRPF: si el inmueble arrendado se adquirió por herencia o donación, el valor amortizable es el valor declarado (o comprobado) en el ISD, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Siempre hay que excluir el valor del suelo, aplicando el porcentaje que sale del recibo del IBI.

¿QUÉ PASA CON LOS GASTOS DEDUCIBLES CUANDO EL INMUEBLE HA ESTADO VACÍO ALGUNOS MESES DEL AÑO?

Este tema también es abordado en la misma Sentencia del TS, confirmando otra Sentencia del TS de 25 de febrero de 2021. El criterio es el siguiente:

Los gastos sólo son deducibles de los rendimientos en atención al tiempo en que el inmueble ha estado alquilado y se han obtenido rentas. Por el resto del tiempo, aunque el inmueble haya estado en oferta para alquilar, no cabe deducir tales gastos. En consecuencia: a) hay que prorratear los gastos, aplicando sólo los correspondientes al período en que el inmueble ha estado alquilado y se han obtenido rentas; y b) para el resto del tiempo hay que aplicar el régimen de imputación de rentas del artículo 85.

No tiene sentido económico lo que dice el TS, pero es lo que hay.

REDUCCION ESPECIAL DEL 60% EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

El legislador fiscal quiere favorecer el alquiler de viviendas y por eso concede una fuerte reducción: el rendimiento neto positivo del arrendamiento de viviendas se reducirá en un 60%. Queda así en el 40%.

OJO! Esta reducción sólo se aplica sobre el rendimiento neto declarado. Si, tras una inspección, ese rendimiento neto es aumentado (por más ingresos o menos gastos), ese aumento no disfruta de la reducción del 60%.

CONDONACION TOTAL O PARCIAL DE LA RENTA POR LA PANDEMIA 

La Dirección General de Tributos ha dictaminado que si, por la pandemia, ha habido condonación total o parcial de la renta: a) En IRPF sólo se computan las rentas efectivamente percibidas; los gastos deducibles son todos; nunca hay imputación de rentas. b) En IVA sólo se computan las rentas efectivamente percibidas.

INCENTIVO FISCAL ESPECIAL POR LA PANDEMIA

Para la declaración de IRPF de 2021: Hay un incentivo fiscal especial si el arrendamiento es distinto de vivienda, si el arrendador no es un gran tenedor y si la actividad económica desarrollada es la propia de un comercio, hotel, bar, restaurante, agencia de viajes, sala de fiestas o peluquería.

En estos casos, se computará en 2021 como gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta (parcial o total) que se hubiese acordado por los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

Es un incentivo importante, regulado en la Adicional 49 de la Ley de IRPF.

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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