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Análisis/ El mejor plan de pensiones: Tener vivienda propia

El ahorro más importante que puede hacer la mayoría de la gente es adquirir la propiedad de su vivienda habitual. En España esto ha funcionado muy eficazmente hasta la crisis de 2008. Millones de familias de todos los niveles de renta consiguieron con facilidad un préstamo hipotecario y pudieron hacerse con la propiedad de su vivienda. Así, en España, el 90% de las personas mayores de 65 años son propietarias de su vivienda (dato de 2018). Eso está siendo un buen escudo frente a esta crisis interminable. Gran diferencia con la Unión Europea donde ese porcentaje es del 69%.

En España, el 90% de las personas mayores de 65 años son propietarias de su vivienda (dato de 2018)

Los problemas vinieron con la caída de los tipos de interés y la descabellada política de concesión de préstamos hipotecarios. Bancos y Cajas prestaban alegremente el 100%, y más, sobre valores de tasación inflados. Esa locura despeñó por el abismo a muchas Cajas de Ahorro. Hubo que destinar 60.000 millones de dinero público a evitar su hundimiento. Lo que vino después fue un endurecimiento brutal de las condiciones para obtener un préstamo hipotecario. Creo que nos hemos pasado de frenada.

Hoy, muchos jóvenes con empleos decentes tienen grandes dificultades para obtener un préstamo hipotecario para comprarse un piso. Se ven forzados a vivir de alquiler. Y eso presiona al alza los precios del alquiler. Mal asunto. El Gobierno y las Comunidades Autónomas tendrían que repensar estas cosas. Se echa de menos una política público/privada de promoción de viviendas para su adquisición por jóvenes mediante fórmulas de préstamo hipotecario o arrendamiento-venta. Eso no tiene por qué costar dinero público. Junto con la sanidad, la educación y las pensiones, lo más importante que los poderes públicos pueden hacer por la gente es evitar que sea misión casi imposible hacerse con la propiedad de un piso.

Junto con la sanidad, la educación y las pensiones, lo más importante que los poderes públicos pueden hacer por la gente es evitar que sea misión casi imposible hacerse con la propiedad de un piso.

La propiedad de la vivienda es el mejor plan de pensiones. En la medida de lo posible, los jóvenes deberían esforzarse en ahorrar todo lo que puedan, y empezar cuanto antes, para conseguir ese objetivo.

En este artículo vamos a revisar el impacto fiscal de la vivienda habitual como mecanismo de ahorro y pensión.

Durante los años en que se está pagando la vivienda

Ha sido tradicional en España la deducción fiscal en cuota del IRPF por la inversión en vivienda habitual. Se podía deducir el 15% de las cantidades invertidas (intereses y amortización del préstamo hipotecario), hasta un máximo de 9.040 euros. Eso son 1.356 euros por cada contribuyente. Cifra interesante. Esa deducción en cuota coexistía con la deducción en base por aportación a un Plan de Pensiones individual, que permitía reducir la base liquidable en 8.000 euros. No estaba mal. La ley fiscal impulsaba de verdad el ahorro, en vivienda o en un Plan de Pensiones.

Pero el legislador fiscal decidió acabar con la deducción por inversión en vivienda habitual. Entre otras cosas, se veía esta deducción como culpable del calentamiento del mercado inmobiliario, generador de la crisis de 2008. Acusación absurda. Y así, los que compraron a partir de 1 de enero de 2013 ya no tienen esta deducción. Sólo los que compraron antes de esa fecha pueden seguir aplicando la deducción por los pagos posteriores.

Y también se le ha dado la puntilla a la deducción por aportación a un Plan de Pensiones individual. En la declaración del ejercicio 2021 sólo se pueden deducir 2.000 euros. Y en la de 2022 serán 1.500 euros. Una miseria. Así, los Planes de Pensiones son un producto casi a extinguir. Una pena.

Está claro que el legislador fiscal español no quiere fomentar el ahorro. Y el ahorro es inversión. En un país como España, tan necesitado de ahorro, y con tan poca propensión a ahorrar, esto no tiene lógica.

Está claro que el legislador fiscal español no quiere fomentar el ahorro. Y el ahorro es inversión. En un país como España, tan necesitado de ahorro, y con tan poca propensión a ahorrar, esto no tiene lógica.

No piensan así en el País Vasco. Allí sigue estando vigente la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Cada contribuyente puede deducir el 18% de las cantidades invertidas, con un máximo de 1.530 euros. Y también sigue en pie la deducción por aportación a Planes de Pensiones individuales: cada contribuyente puede deducir 5.000 euros. En el impulso fiscal al ahorro son mucho más sensatas las Haciendas vascas.

¿Cómo se puede utilizar la vivienda para complementar la pensión?

Llegar a la jubilación teniendo una vivienda propia es un alivio. Se ve uno libre de la angustia de no poder pagar el alquiler con una pensión declinante. Y se libra de las subidas de la renta o de la posible terminación del contrato.

Pero, además, una vez jubilado, es posible monetizar la vivienda habitual y obtener un dinero extra para complementar la pensión. Estamos pensando en una vivienda habitual propiedad de contribuyentes de más de 65 años.

La manera más simple de conseguir esto es vender la casa (hay exención en IRPF; no en Plusvalía Municipal) y destinar el dinero a comprar o alquilar una vivienda de menos valor. Pero aquí estamos pensando en monetizar la vivienda habitual y seguir viviendo en la misma casa hasta el final de la vida. Dos son las maneras de hacer esto posible: la venta de la nuda propiedad y la hipoteca inversa. Vamos a examinarlas.

Antes de realizar estas operaciones, es imprescindible pensarlas despacio, contar con el asesoramiento de un buen abogado fiscalista, contratar con entidades solventes y formalizar todo ante Notario y Registro.

Venta de la nuda propiedad

En esta alternativa, los propietarios de la vivienda habitual venden a un inversor la nuda propiedad de la vivienda. Los vendedores mantienen el usufructo vitalicio, de modo que podrán seguir viviendo en la casa, sin pagar nada, hasta la muerte del último usufructuario. En ese momento, el comprador consolida el dominio y se convierte en propietario pleno.

En esta alternativa, los propietarios de la vivienda habitual venden a un inversor la nuda propiedad de la vivienda. Los vendedores mantienen el usufructo vitalicio, de modo que podrán seguir viviendo en la casa, sin pagar nada, hasta la muerte del último usufructuario.

Los vendedores de la nuda propiedad reciben de golpe el importe total del precio. Pueden colocar ese dinero en un Fondo de Inversión e ir disponiendo del dinero que necesiten. También pueden contratar una Renta Vitalicia Asegurada, a cobrar mensualmente hasta la muerte del último usufructuario.

¿Cuánto vale la nuda propiedad en relación con el valor total de la vivienda? Eso depende de los años de vida esperada de los vendedores y de los tipos de interés. Cuanto mayor sea la edad de los vendedores mayor será el precio. Pensemos que el comprador está invirtiendo un dinero que no va a recuperar hasta dentro de 15-20 años. Dada la escasa liquidez del producto buscará un tipo de interés superior al mercado. Suponiendo una esperanza de vida de 15 años y un tipo de interés del 5%, el valor de la nuda propiedad está en torno a la mitad del valor total de la vivienda.

Impacto fiscal

a)IRPF. La ganancia patrimonial derivada de la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está completamente exenta de IRPF. Esto es una gran ventaja.

Si el importe de la venta se cobra en forma de Renta Vitalicia, el vendedor obtiene en cada Renta un rendimiento del capital mobiliario sujeto a IRPF. Si al constituir la Renta Vitalicia tiene más de 70 años, el rendimiento del capital mobiliario que tributa es una cantidad igual al 8% de cada Renta. Poca cosa.

b)Plusvalía Municipal: los vendedores de la nuda propiedad deben pagar la Plusvalía Municipal.

c)Transmisiones Patrimoniales: corresponde su pago al comprador de la nuda propiedad.

d)Impuesto sobre Bienes Inmuebles: corresponde su pago al usufructuario.

Hipoteca inversa

Este producto nos gusta más que la venta de la nuda propiedad. Está despegando lentamente en España, a diferencia del desarrollo que tiene en otros países, como Reino Unido.

Se contrata con un Banco. Se tasa la vivienda y, en función de la edad de los propietarios, se concede un importe máximo de préstamo o crédito. Generalmente, en torno a un 50% del valor de tasación. Ese importe puede ser dispuesto de golpe o en forma de disposiciones periódicas hasta agotar el importe del crédito. Esta segunda forma ahorra intereses.

Si se dispone de golpe, el cliente puede invertir el dinero en un Fondo de Inversión o contratar una Renta Vitalicia Asegurada.

El préstamo o las disposiciones del crédito van devengando intereses, que se acumulan al principal.

La totalidad de la deuda se exigirá a los herederos tras la muerte del último de los propietarios. Los intereses acumulados son una partida importante. En ese momento, los herederos cuentan con un plazo de un año para pagar la deuda, con sus fondos o vendiendo la casa. De no hacerlo, será el Banco quien venderá la casa, se cobrará lo que se le debe y entregará la diferencia a los herederos.

Impacto fiscal

a)IRPF. No hay ningún impacto fiscal en el IRPF. La casa no se ha vendido y lo único que hay es un préstamo o crédito.

En el caso de que se perciba de golpe el importe del préstamo y se invierta en una Renta Vitalicia Asegurada, hay un rendimiento del capital mobiliario en cada Renta, que tributa en IRPF. Si el rentista tiene más de 70 años, ese rendimiento es un importe igual al 8% de la Renta.

b)Actos Jurídicos Documentados: La escritura de constitución de la hipoteca está exenta.

Hay bonificaciones en los gastos notariales y registrales.

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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