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ANÁLISIS / Mejorar la pensión con una hipoteca inversa

La hipoteca inversa ha tenido un desarrollo irrisorio en España pero comienzan a surgir iniciativas muy interesantes

Billetes de 100 euros. FREEPICK.

El 85% de los jubilados españoles son propietarios de su vivienda habitual. Este es un porcentaje muy superior al de los países de nuestro entorno y es claramente una diferencia ventajosa. 

La pensión media de jubilación en 2023 es 1.350 euros mensuales. Y la de viudedad es 846 euros mensuales. Sólo el 10% de los jubilados percibe ingresos adicionales a su pensión. La situación es difícil en los hogares con una sola pensión. De este modo, muchos jubilados necesitan un ingreso adicional.  Y casi todos son propietarios de su vivienda.

Surge así la oportunidad de utilizar la vivienda como mecanismo para generar un ingreso adicional a la pensión. Los interesados son jubilados mayores de 65 años, propietarios de su vivienda habitual, libre de cargas, que necesitan mejorar su pensión. Y que necesitan seguir viviendo en su casa. Para eso sirve la hipoteca inversa. Y la venta de la nuda propiedad.

ANTES DE NADA: PENSARLO DESPACIO Y HACER LAS COSAS BIEN

Sólo queremos informar de las opciones posibles y explicar su fiscalidad. Pero lo más importante, antes de tomar ninguna decisión, es pensar estas cosas despacio. Comentarlo con la familia. Consultarlo con abogados y asesores fiscales. Y contratar siempre con Bancos y Compañías de Seguros de primer nivel. Y documentar todo ante Notario e inscribirlo en el Registro.

Hasta ahora, la hipoteca inversa ha tenido un desarrollo irrisorio en España. A mucha gente no le importa vivir muy modestamente y dejar a su muerte la plena propiedad de la vivienda a sus hijos. Esto no es así en otros sitios como Reino Unido, donde hay muchas hipotecas inversas. Y puede cambiar en España. Últimamente están resurgiendo iniciativas de hipoteca inversa, protagonizadas algunas por entidades importantes como Santander y Mapfre.  

PRIMERA OPCIÓN: LA HIPOTECA INVERSA

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario en el que el capital es recibido por el propietario de la vivienda, pero la obligación de devolverlo no surge hasta su muerte y corresponde a sus herederos. Es un producto regulado en la Adicional 1ª de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre. Sólo puede contratarse con un Banco o Compañía de Seguros autorizada. Esto da confianza.

Veamos un ejemplo, con datos teóricos, para entender mejor cómo funciona.

Pensamos en una pareja de 70 años, propietarios de su vivienda habitual, tasada por el Banco en 400.000 euros. El importe del préstamo se fija en el 45% de dicho valor de tasación: 180.000 euros. Se pacta un abono de 1.000 euros mensuales durante 180 meses, 15 años. Este importe es constante; no se revaloriza con el IPC. El tipo de interés es fijo y es el 5,5% (el Euribor a un año ha subido muchísimo; está hoy en el 3,33%).

El importe del abono mensual depende de la cantidad que el Banco esté dispuesto a prestar. Lo cual depende de la esperanza de vida del titular más joven. A más esperanza, menor abono mensual. Con una esperanza de 15-20 años el importe del préstamo está en torno al 40% del valor de tasación.

Durante la vida de la hipoteca se mantiene la plena propiedad y disposición de la vivienda. Los propietarios pueden venderla y pagar el préstamo. También pueden arrendarla.

QUÉ PASA AL FINAL

Si ambos titulares del ejemplo mueren antes de los 15 años, el préstamo vence con el saldo dispuesto y los herederos deben devolverlo. Si cumplidos los 15 años, alguno de los titulares vive, cesan los abonos, pero se siguen devengando intereses hasta la muerte del último titular. Llegado ese momento los herederos deben devolver el préstamo con sus intereses.

La acumulación de los intereses incrementa mucho la deuda. En el ejemplo, la deuda acumulada a los 15 años es 280.000 euros. Ya no hay más abonos, pero se siguen devengando intereses hasta la muerte del último titular.

Los herederos disponen de 6-12 meses para pagar al Banco la deuda acumulada. Lo pueden hacer con su dinero o vendiendo la casa. Si no pagan, el Banco venderá la casa y se cobrará. La responsabilidad de los herederos frente al Banco está limitada al valor de la herencia. Lo normal es que quede algo para los herederos.

OTRAS MODALIDADES DE HIPOTECA INVERSA

La del ejemplo es la modalidad más sencilla de hipoteca inversa. En otras modalidades, se asegura la percepción de un abono mensual hasta la muerte del último titular. En nuestro ejemplo: llegado el año 15 no cesan los abonos; se siguen pagando hasta la muerte del último titular. Para que eso sea posible es necesario contratar con una Compañía de Seguros un Seguro de Rentas Diferidas y para eso hay que pagar una prima inicial elevada, que se detrae del capital prestado. De este modo, el abono mensual a percibir es bastante inferior a los 1.000 euros mensuales del ejemplo.

También es posible percibir el capital del préstamo por entero al contratar el producto. Son los 180.000 euros del ejemplo. Ese dinero puede dedicarse a comprar una Renta Vitalicia Asegurada. O puede colocarse en un Fondo de inversión y vender las participaciones poco a poco. Esta modalidad incrementa el importe de los intereses acumulados. Y puede que las inversiones del Fondo no resulten conforme a lo esperado.

FISCALIDAD DE LA HIPOTECA INVERSA

Los abonos mensuales no impactan para nada en el IRPF. La casa no se ha vendido y lo único que hay es un préstamo hipotecario del que se dispone poco a poco.

Si todo el importe del préstamo se invierte en una Renta Vitalicia Asegurada hay un rendimiento del capital mobiliario en cada renta, que tributa en el IRPF. Si al contratar la renta el rentista tiene más de 70 años ese rendimiento es el 8% de cada renta.

La escritura de constitución de la hipoteca inversa está exenta de Actos Jurídicos Documentados y hay bonificaciones en los gastos notariales y registrales.

SEGUNDA OPCIÓN: LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD

Esta es otra opción. Los propietarios venden a un inversor la nuda propiedad de su vivienda habitual. Mantienen el usufructo vitalicio y pueden seguir viviendo en la casa sin pagar nada hasta la muerte del último titular. En ese momento el comprador consolida el dominio y se convierte en propietario pleno. Los herederos no recibirán nada. Esta es una opción apropiada cuando no hay herederos.

A diferencia de la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad no es un producto regulado ni encomendado a Bancos o Compañías de Seguros. Hay que tener cuidado con quién se negocia y asesorarse bien. Por supuesto, la venta se formaliza ante Notario y se inscribe en el Registro.

Con el dinero recibido, los propietarios pueden obtener una renta mensual adicional a su pensión. Para ello contratarán una Renta Vitalicia Asegurada o colocarán el dinero en un Fondo de Inversión (que vaya bien).

Como usufructuarios, los jubilados pueden arrendar la vivienda. Y pueden vender su derecho de usufructo. También el nudo propietario puede vender su derecho.

El precio de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida del propietario más joven. A más esperanza, menor precio. Con una esperanza de 15-20 años el precio está en torno al 50% del valor de mercado.

FISCALIDAD DE LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD

Al vender la nuda propiedad los vendedores obtienen una ganancia patrimonial. Pero si se trata de la vivienda habitual y ambos propietarios tienen más de 65 años, dicha ganancia está completamente exenta de IRPF. Esto es una gran ventaja. El usufructo no tiene impacto fiscal.

Hay una mala noticia: los vendedores están obligados a pagar la Plusvalía Municipal. Y, como usufructuarios, ellos son los sujetos pasivos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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