En mi artículo de hace un par de semanas daba cuenta del acuerdo alcanzado con el Gobierno de coalición PSOE-PSC y Unidas Podemos con ERC y EH-Bildu el 14 de febrero de 2023 para tramitar el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda 121/000089 (PLDV) que había sido aprobado en Consejo de Ministros el 1 febrero de 2022 y publicado en el BOCG Congreso de los Diputados el 8 de febrero de 2022. Una vez alcanzado el acuerdo con sus socios parlamentarios preferentes, ERC y EH-Bildu, el BOCG publicó el Informe de la Ponencia el 24 de abril de 2023 y el proyecto fue aprobado en el pleno del Congreso celebrado el 27 de abril, tres días más tarde, con 176 votos a favor, 167 en contra y 1 abstención.
En ese artículo examinaba la caracterización de la vivienda como bien ‘esencial’ y la supuesta ‘exigencia’ constitucional invocada por el Gobierno para justificar la intervención del Estado a fin de proporcionar una “vivienda digna y adecuada” a todos los ciudadanos, corrigiendo la ineficacia, la especulación, las burbujas y los pelotazos urbanísticos que, según manifestaron las ministras Sánchez y Belarra al presentar el proyecto, lastraban el funcionamiento del mercado inmobiliario en España. Bien podría decirse que el principal objetivo del legislador, garantizar “la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles”, resulta loable y hasta casi beatífico, y merece ser examinado con atención
Esta semana voy a examinar algunos aspectos del PLDV con el que el Gobierno, haciendo uso de sus competencias “busca el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de la política de vivienda”, así como “facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a colectivos de jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales”. Con estos fines, el Proyecto articula diversas actuaciones del Estado con fines tales como aumentar el parque de viviendas protegidas, establecer límites al aumento de los alquileres en los próximos años, incentivar con beneficios fiscales el alquiler o penalizar a los propietarios con viviendas vacías.
Otra cuestión distinta es establecer si esas políticas son realistas, habida cuenta que las competencias materias de vivienda y urbanismo corresponden a las CC. AA. y CC. LL., e incluso más importante todavía, dilucidar si esas políticas facilitarán la consecución del objetivo principal, como da por sentado el Gobierno, o si, por el contrario, podrían resultar incluso contraproducentes. Pero para responder con cierto rigor estas cuestiones, resulta indispensable no sólo examinar con cierta atención la letra y la música del PLDV, objetivo de este artículo y otro que le seguirá, sino analizar con atención las características y la dinámica del mercado inmobiliario. Como el tema es amplio y tiene enorme interés para los ciudadanos, espero dedicar también algunos artículos a analizar las consecuencias económicas de algunos aspectos de la ley que afectan a las principales variables del mercado inmobiliario: parque de viviendas y precios.
¿Problema urgente o urgencia electoral?
Resulta sospechosa la urgencia del Gobierno en abordar un problema tan formidable como el del acceso a la vivienda aprobando una ley tramitada por vía de urgencia que constituye, cómo no, un nuevo ‘hito’ legislativo según el presidente Sánchez. Y digo sospechosa porque los gobiernos presididos por Sánchez no habían mostrado urgencia alguna en facilitar el acceso a la vivienda hasta precisamente ahora, cuando la legislatura expira y el presidente lanza su caña a diestra siniestra para captar algunos votos. En este caso, Sánchez ha puesto en el anzuelo decenas de miles de viviendas protegidas, algunas en dudoso estado de conservación, otras ni siquiera planeadas, a pocos días de celebrarse elecciones autonómicas y municipales y a pocos meses de las elecciones generales.
Que el propio Sánchez califique la aprobación del PLDB de ‘hito legislativo’ no puede sorprender a quienes le escuchamos decir sobre la Ley del sólo sí es sí que estábamos ante “unagran conquista del movimiento feminista” y “una ley de vanguardia que va a inspirar a otras leyes del mundo. Lo dijo en Bali el 16 de noviembre de 2022, semanas después de que la Ley Orgánica 10/2022, de 6 de septiembre, de garantía integral de la libertad sexual fuera aprobada en el Congreso, así que el presidente Sánchez sabía bien de lo que hablaba cuando alabó el engendro morado. Hoy sabemos que esa ley vanguardista ha reducido significativamente las penas de centenares de condenados por delitos sexuales y ha permitido la salida de prisión a más de un centenar de ellos. ¡Menos mal que el resto del mundo decidió con buen criterio no seguir a la vanguardia hacia el precipicio!
En todo caso, mi objetivo no es descalificar el PLDV por sus obvias motivaciones electoralistas, sino analizar el impacto de los cambios normativos y novedades introducidas en cuanto que alteran el “contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social”, introducen cambios en la regulación de la vivienda protegida, impulsan el parque público de viviendas y fomentan una “oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles”, modifican la caracterización de gran tenedor y establecen zonas tensionadas, apuestan por la contención de precios mediante el control de alquileres y la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento, proporcionan incentivos fiscales a los propietarios que arrienden sus inmuebles y penalizan a quienes los mantengan vacíos, etc.
Mandato constitucional y competencias en vivienda
El Informe de la Ponencia sobre el PLDV consta de una larga exposición de motivos (11 páginas sobre un total de 46 con índices), un título preliminar, cuatro títulos y varias disposiciones adicionales y finales. Como ya comenté en mi artículo de hace un par de semanas, el Gobierno justifica la necesidad de promulgar una ley de estas características apelando al Artículo 47 que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”. Vuelvo a recordar este ‘mandato’ por considerarlo un caso clarísimo de oportunismo constitucionalista, una actitud que a quienes tienen cierta edad les recordará una de las obsesiones de Julio Anguita, el desaparecido líder de Izquierda Unida.
El legislador apela a la Constitución para justificar la aprobación de una ley estatal habida cuenta que las competencias en materia de vivienda corresponden a las CC. AA. y las urbanísticas a las CC. LL. Pero esta invocación a la Constitución para justificar “una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de la política de vivienda”, resulta oportunista porque el Gobierno no actúa del mismo modo en otros ámbitos, como el educativo, donde las competencias están igualmente transferidas. El artículo 3.1 de la Constitución reconoce el castellano como lengua oficial del Estado, pero el Gobierno considera innecesario establecer “una regulación homogénea” para garantizar que “todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla”. Un peaje más que este PSOE de Sánchez paga al PSC de Illa e Iceta, defensores acérrimos de la inmersión lingüística en Cataluña, a sus socios de gobierno ‘podemitas’, y a partidos independentistas como ERC y EH-Bildu, a los que por cierto el Gobierno cedió el honor de presentar en el Congreso el acuerdo homogeneizador y centralista sobre el PLDV.
Estructura de la LPDV
El núcleo legislativo lo constituyen el Título preliminar (Artículos 1-6) que incluye algunas disposiciones generales y algunas definiciones de los términos empleados, los Títulos I, II y III que configuran las actuaciones del Estado en materia de vivienda desde una vertiente jurídico-pública, y el Título IV que lo hace desde una vertiente jurídico-privada. El texto incluye también varias disposiciones adicionales, transitorias y finales, algunas de las cuales abordan cuestiones tan sustantivas como las medidas de contención de precios en los contratos de arrendamiento de viviendas, los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a la vivienda y la modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados en el IBI. Quedan sorprendentemente suprimidos en el Informe de la Ponencia el apartado 3 del artículo 1 en el Título Preliminar, los apartados 2 y 4 del Artículo 12 del Capítulo I en el Título II, y los artículos 32-38 del Capítulo II en el Título IV.
El Título I, Función social y régimen jurídico de la vivienda (Artículo 7) desarrolla el estatuto básico del ciudadano (Capítulo 1, Artículos 8-9) y el régimen jurídico básico del derecho a la vivienda (Capítulo 2, Artículos 10-11). El Título II, Acción de los poderes públicos en materia de vivienda (Artículos 12-26) expone los principios rectores de la actuación pública en materia de vivienda (Capítulo 1, Artículos 12-19), los principios rectores de la cooperación interadministrativa (Capitulo 2, Artículos 20-22) y las actuaciones del Estado en materia de vivienda (Capítulo 3, Artículos 23-26). El Título III (Artículos 27-29) establece las directrices para la gestión de los parques de vivienda pública. El Título IV, Modelos de protección y transparencia de las operaciones de compra y arrendamiento establece el régimen general del derecho a información básica (Capítulo 1, Artículos 30-31) y sobre información y transparencia en materia de vivienda y suelo (Capítulo 3, Artículos 39-43).
Entre las disposiciones finales, destacan la primera que incluye las medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda; la segunda que establece los incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda; y la tercera en la que se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Notable interés presenta también la disposición final quinta que modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, e introduce cambios sustantivos en varios artículos que regulan los procedimientos para la recuperación de inmuebles y lanzamiento de quienes ocupan una vivienda.
Objetivos principales del PLDV
En la exposición de motivos, se enumeran siete objetivos (véase, p. 10) que resumen los veinte fines (ordenados de la a) a la s)) incluidos en el Artículo 2 del Título preliminar (véase, p. 17):
- Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de la vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
- Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el derecho constitucional en todo el territorio.
- Regular el régimen jurídico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
- Favorecer el desarrollo de tipologías de viviendas adaptadas a las diferentes formas de convivencia y habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
- Mejorar las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
(Subrayados míos.)
Aunque tras una primera lectura puede uno sentirse tentado a dar por buenos estos objetivos generales y pasar a otras cuestiones más sustantivas, me parece oportuno resaltar el tono marcadamente populista del legislador, una inclinación casi siempre presente también en los medios de comunicación cuando abordan la situación de la vivienda en España. Por muy antipático que pueda resultar hacerlo, conviene aclarar que “facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado” no es un buen punto de partida para orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda, a menos que el legislador especifique en qué consisten tales dificultades y facilidades, precise las circunstancias personales, laborales y legales, laborales que permiten acceder a esas facilidades, y, en fin, presente un plan económico-financiero del Estado para hacerlas realidad.
¿Está tan mal el acceso a la vivienda como nos dicen?
Y ninguna de estas cuestiones se aborda en el PLDV que como tantos otros planes gubernamentales carece de un plan de actuaciones concreto y respaldo presupuestario a corto y medio plazo para ejecutarlo. No cabe duda que este Proyecto aborda una cuestión, el acceso a una vivienda digna y adecuada a precios asequibles, de enorme repercusión social, omnipresente en los medios de comunicación que se hacen eco de las dificultades que encuentran los jóvenes y no tan jóvenes para independizarse accediendo a una vivienda en propiedad, como si ambas cosas estuvieran inextricablemente ligadas.
No estaría mal, sin embargo, que esos medios recordaran de vez en cuando que los ‘derechos’ a independizarse y acceder a una vivienda adecuada y digna hay que ganárselos también, como tantas personas se los ganaron en el pasado y siguen haciéndolo en el presente, ya sea comprando una vivienda, ya alquilándola. Existen infinidad de fórmulas y tipologías de unidades de convivencia, y la mayoría de los ciudadanos que disfrutan de una vivienda en propiedad en España pasaron bastantes años compartiendo viviendas alquiladas, pocos se convirtieron en propietarios siendo jóvenes, sus viviendas distan de estar localizadas en los lugares idóneos y contar con las comodidades deseadas, y muchos de ellos han dedicado una parte sustancial de sus rentas a pagar una hipoteca con tipos de interés bastante más elevados que los actuales.
La realidad es que cientos de miles de personas adquieren viviendas en España cada año, cerca de 650.000 en 2022, de las que más de 117.000 eran de nueva construcción. Con estos datos en la mano ninguna persona medianamente informada puede afirmar que el mercado inmobiliario no funciona, porque lo hace y con gran eficacia. Y si los precios de las viviendas y los alquileres suben más que los de otros bienes y servicios resulta equivocado achacarlo al mal funcionamiento del mercado inmobiliario, pues son otras las causas.
En primer lugar, está el aumento de la demanda de viviendas en los últimos años, alimentada por los inusualmente bajos tipos de interés y plazos muy largos de las hipotecas. En segundo lugar, los elevados impuestos y cargas que gravan la compraventa y aumentan el importe de la transacción como mínimo 10 % cada vez que el inmueble cambia de manos. Finalmente, la responsabilidad, en lo que atañe a la baja cifra de viviendas protegidas construidas desde 2012 y al inadecuado mantenimiento del parque público de viviendas, recae exclusivamente en el desinterés de las Administraciones en activar los programas de construcción y mantenimiento del parque de viviendas protegidas, algo explicable quizá por el exceso de viviendas construidas durante el boom inmobiliario precedente, muchas de las cuales acabaron deteriorándose en el balance de la SAREB.
