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La Generalitat consigue que haya menos viviendas para alquilar

Fachada de un edificio.

La gran dificultad que existe para alquilar o comprar una vivienda se ha convertido en un verdadero drama social. Personas con rentas bajas y medias-bajas, especialmente jóvenes e inmigrantes, lo pasan muy mal para encontrar algo asequible. Hay muy poca oferta, los precios están disparados y ellos ganan muy poco. El malestar social que ello provoca está alcanzando niveles políticamente preocupantes. 

Lo que dice el Banco de España

El Banco de España acaba de publicar su Informe Anual 2023, con un importante análisis sobre el mercado de la vivienda en España. Veamos algunas de sus observaciones:

1.En los últimos años se ha producido un fuerte incremento de la demanda de vivienda, muy por encima del incremento de la oferta. Ese desequilibrio es especialmente grave en el mercado de alquiler, única opción para mucha gente que ve imposible un préstamo hipotecario para comprar. 

2.Los alquileres están subiendo constantemente: un 28% entre 2015 y 2022. Y lo peor es que el 50% de los hogares en alquiler tienen que destinar más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler. Así es imposible ahorrar.   

3.La construcción de vivienda nueva se encuentra muy por debajo del crecimiento de la población. En el período 2024-2026 habrá un incremento de 220.000 hogares/año. Los visados de obra nueva en 2023 sólo son 110.000 viviendas.  

4.La única solución es poner en el mercado muchísimas más viviendas, nuevas o usadas; en venta o en alquiler; de grandes inversores, de pequeños propietarios o públicas. En el medio plazo hay que construir en España 600.000 viviendas.

5.Ello sólo puede hacerse mediante un gran acuerdo político, a largo plazo, que involucre a todas las Administraciones (Gobierno central, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) y a promotores y Bancos. Si quieren resolver el problema, PSOE y PP tienen que ponerse de acuerdo. 

Lo que ha hecho el Gobierno, y sus consecuencias

1.Lo primero que se le ocurrió al Gobierno fue prorrogar la duración de los alquileres: hasta 5 años cuando el arrendador es persona física, hasta 7 si es persona jurídica. Antes el plazo era de 3 años.

2.Lo segundo fue limitar la subida de los alquileres, poniéndolo por debajo del IPC. La subida máxima autorizada en 2022 fue un 2% (con un IPC del 5,7%). En 2023 la subida autorizada fue también el 2% (con un IPC del 3,1%).

3.El 24 de mayo de 2023 se aprobó la Ley del Derecho a la Vivienda. Esta Ley introduce dificultades para desahuciar a los inquilinos en caso de impago de la renta o cumplimiento del plazo. Esas dificultades son muy fuertes si los inquilinos son personas vulnerables o si hay menores. Y son casi imposibles de superar si el arrendador es un gran tenedor (con más de 10 viviendas).

Además, esta Ley permite topar directamente los precios del alquiler en las zonas calificadas como tensionadas por las Comunidades Autónomas. Luego veremos lo que ha hecho la Generalitat en este tema.

4.¿Qué ha pasado en el mercado tras estas medidas? Como era previsible, ha descendido con fuerza la oferta de viviendas en alquiler normal. Y ha aumentado la oferta de viviendas de alquiler turístico, alquiler por habitaciones y alquiler de temporada. Todo ello para escapar de las limitaciones legales para desahuciar o subir la renta.

A resultas de todo ello, en las grandes áreas urbanas más tensionadas (en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares, Canarias), el alquiler de vivienda normal está cada vez más difícil y es cada vez más caro.

Qué se puede hacer para corregir esta situación

El Gobierno central, las autonomías y algunos Ayuntamientos están construyendo nuevas viviendas, destinadas sobre todo al alquiler asequible, segmento en el que España tiene una posición ridícula. Pero el efecto de estas políticas es reducido y tardará años en notarse.

La única solución para conseguir algo pronto es animar a la iniciativa privada, tanto grandes inversores como pequeños propietarios, a que se decidan a construir o comprar viviendas para alquilar. Y a sacar al mercado viviendas vacías. Han ahuyentado a la gente que compraba para alquilar. Esto hay que cambiarlo. Y no hay que demonizar a los grandes inversores: su papel es sustancial para resolver esto.

Y hay que impulsar que los pisos turísticos se conviertan en viviendas en alquiler normal. Leemos que en Madrid hay 20.700 ofertas de alojamientos de corta duración (la mayoría irregulares), frente a 8.300 de alquiler normal. En Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga la oferta de pisos turísticos está entre 6.000 y 7.000 en cada ciudad. 

¿Y cómo se anima a la iniciativa privada? Es muy sencillo. Sólo hace falta dar a los inversores seguridad jurídica y certidumbre regulatoria a largo plazo, lo cual confirma la necesidad de un gran acuerdo político. Eso implica: 

a) eliminar las restricciones que impiden subir la renta conforme al IPC; 

b) eliminar el control de precios, como el que se ha empezado a aplicar en Cataluña; 

c) permitir el desahucio rápido en caso de impago de la renta o vencimiento del plazo (las situaciones de las familias vulnerables deben ser resueltas por los poderes públicos); 

d) eliminar por vía de urgencia las okupaciones.

También hay que poner más suelo en el mercado (ya se está modificando la Ley del Suelo) y agilizar al máximo la calificación urbanística y las licencias. 

Todo ello significa poner del revés la Ley del Derecho a la Vivienda y olvidarse de pactar estas cosas con la extrema izquierda o con Bildu. Tal como están las cosas, esto parece imposible.

Qué ha hecho mal la Generalitat

1.Para animar la inversión privada, el Banco de España recomienda rebajar los tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que tiene que pagar el comprador de una vivienda usada. En este tema, la Generalitat se equivoca pues el tipo a pagar en Cataluña es el 10%. Una barbaridad. También la Comunidad Valenciana tiene el mismo tipo. Otra barbaridad. Y si la vivienda pasa del millón de euros, el tipo es el 11%.

Madrid tiene el 6%. Y Andalucía el 7%.

Si la Generalitat quiere estimular la oferta de viviendas tiene que rebajar sustancialmente ese tipo del 10%.

2.La Generalitat ha conseguido que Cataluña sea la única autonomía que se ha acogido al Sistema de Precios de Referencia del Alquiler, introducido porla Ley del Derecho a la Vivienda. Para ello, ha declarado 140 municipios como Zonas de Mercado Residencial Tensionado (incluye Barcelona y toda su área metropolitana). Y ha establecido por sectores una horquilla de precios de alquiler, imponiendo un máximo que no se puede sobrepasar. Ello afecta a los tenedores de más de 5 viviendas. Así pues, en Cataluña están topados los precios del alquiler. Único caso en España.

¿Qué se está consiguiendo con ello? Es muy sencillo: se está reduciendo todavía más la oferta de pisos en alquiler normal. Y se desmorona la inversión en vivienda para alquilar. Y el propietario opta por destinar la vivienda a piso turístico, alquiler por habitaciones o alquiler de temporada. O decide vender. Todo lo contrario de lo que necesita la gente con pocos recusos.

En estos temas el buenismo castiga terriblemente a los más débiles.

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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