Se han cumplido dos años desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV, de 24 de mayo de 2023). Esta Ley contiene las medidas que el Gobierno consideró esenciales para que en España haya viviendas en alquiler asequible.
Pasados estos dos años podemos hacer balance de los efectos de la LDV.
¿Qué medidas contiene la LDV?
1.Se pone fin a la subida de la renta conforme al IPC. La renta de las viviendas sólo podrá subir conforme al Indice de Referencia que apruebe el Gobierno (que será inferior al IPC). Esto tiene poca importancia cuando el IPC es el 2,8% como fue en 2024, pero la cosa cambiará cuando el IPC sea mayor.
2.Las CCAA podrán declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Son zonas donde el alquiler es especialmente caro en relación con la renta media. Cataluña, País Vasco, Navarra, Asturias, Canarias y Comunidad Valenciana lo han hecho. En las ZMRT se aplican dos restricciones muy fuertes:
a)Si el propietario es un gran tenedor (posee más de 5 viviendas) la renta no podrá exceder del tope fijado por la Comunidad. En promedio, estos topes son un 30% inferiores al precio de mercado.
b)Sea o no un gran tenedor, en las ZMRT se dificulta extraordinariamente la posibilidad de desahuciar al inquilino. Si el inquilino es vulnerable (renta mensual inferior a 1.800 euros) el desahucio es más difícil todavía.
3.La dificultad para desahuciar ocurre en toda España, aunque no haya ZMRT. El Decreto-Ley 1/2025, de 28 de enero, mantiene hasta el 31.12.2025 la paralización de los desahucios a personas vulnerables (esto comenzó con la pandemia en 2020). Es probable que esto se siga prorrogando.
¿Qué ha pasado tras la entrada en vigor de la LDV?
Imponer que se suba la renta conforme a un Indice de Referencia, inferior al IPC, es grave. Poner topes a la renta, como ocurre en las ZMRT, es gravísimo.
Pero lo peor de todo es la dificultad para desahuciar. Hoy el propietario, sea o no gran tenedor, no tiene la seguridad de recuperar su vivienda en caso de impago de la renta, terminación del plazo, o incluso en caso de okupación. Este es el tema absolutamente decisivo.
Tras estas medidas, ¿qué ha pasado desde mayo de 2023 hasta abril de 2025? Ha pasado lo previsto por cualquier aficionado a la economía:
1) Se ha hundido la oferta de viviendas en alquiler.
Ante las restricciones de la LDV los propietarios han sacado sus viviendas del alquiler normal y las han destinado a otros usos excluídos de la LDV: viviendas turísticas, arrendamiento de habitaciones, arrendamiento de temporada. Y muchos optan por dejarlas vacías.Los datos son elocuentes. Según IDEALISTA, entre mayo de 2023 y abril de 2025, la oferta de viviendas en alquiler en el conjunto de España ha caído un 17% (120.000 viviendas). En Madrid un 21%. Pero en Cataluña, gracias a ser ZMRT, esta caída ha sido mucho mayor: en Barcelona un 46%, en Lleida un 38%, en Tarragona un 35%, en Girona un 28%. En 2025 habrá en el mercado de alquiler en Barcelona 12.000 viviendas menos. Grandes inversores en alquiler inmobiliario están abandonando Cataluña.
2) ¿Qué ha pasado con los precios?
En el conjunto de España los precios del alquiler no han dejado de subir: un 24% entre mayo de 2023 y abril de 2025.En Barcelona, que es ZMRT con topes de precios, los alquileres han bajado un poco. Según la Cámara de la Propiedad Urbana, el precio medio del alquiler cayó un 3,24% interanual en el tercer trimestre de 2024. En el resto de Cataluña se registró un ligero incremento del 1,22%. Pero el dato de Barcelona es irelevante ante el hundimiento de la oferta. Es ridículo que nuestros gobernantes presuman de esa mínima bajada de precios en Barcelona pues de poco sirve que hayan bajado los precios un 3,24% si no hay viviendas para alquilar.
¿Qué nuevas medidas se le ocurren al PSOE?
La LDV ha conseguido lo contrario de lo que pretendía. Hoy es mucho más difícil conseguir un alquiler asequible. La oferta ha caído; mucho más en las ZMRT. Y los precios siguen subiendo.
¿Y qué se le ocurre al PSOE ante esta triste realidad? Aunque parezca increíble, no rectifica, se mantiene en sus trece y sólo diseña unos parches fiscales en su Proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles, presentada en el Congreso este 22 de mayo:
1.En el IRPF/rendimientos del capital inmobiliario se contemplan reducciones del 100% para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que la renta sea inferior a la cuantía que indique el Ministerio de Vivienda o en los que se rebaje la renta anterior en más de un 5%.
2.En el IRPF/Imputación de rentas inmobiliarias se endurece la tributación de las segundas residencias. Actualmente se imputa como renta el 2% de su valor catastral (1,1% si dicho valor está revisado). Si la Ley sale adelante, se suman los valores catastrales de los inmuebles llamados a tributar y se aplica una escala progresiva que llega hasta el 3%.
3.IVA sobre viviendas de uso turístico: al 21% (hasta ahora están exentas; los hoteles pagan el 10%).
4.Adquisición de inmuebles en España por extra-comunitarios a vendedores particulares: se gravarán por un Impuesto Complementario Estatal al tipo del 100% del precio. De la cuota resultante se deducirá lo pagado por Transmisiones Patrimoniales. Así, un apartamento comprado por un británico en la Costa del Sol por 300.000 euros le costará otros 300.000.
Comentarios
1.La LDV ha conseguido justamente lo contrario de lo que necesitábamos: la oferta se ha hundido y los precios han subido. La ideología intervencionista ha sido derrotada por la realidad. Por eso, hay que tener cara para decir que el culpable de que no bajen los precios es el PP por no aplicar la LDV en las Comunidades en que gobierna. El problema es la propia LDV y es urgente revertir su estropicio.
2.Es evidente que el intervencionismo ha empeorado las cosas. Lo recomendable es volver a la libertad: a) admitiendo las subidas conforme al IPC; b) suprimiendo las ZMRT y los topes al alquiler; y c) dando al propietario la plena seguridad de que recuperará de inmediato su vivienda en caso de impago de la renta, terminación del plazo u okupación. Esto es vital. Los vulnerables deben ser protegidos por los poderes públicos, no por los propietarios.
3.Liberalizando el mercado se animarán a salir al alquiler muchas viviendas actualmente vacías. El INE calculó que en 2021 había 403.000 viviendas vacías en las ciudades españolas de más de 250.000 habitantes.
4.Es dudoso que la reciente Proposición de Ley del PSOE se convierta en Ley pues son muchas las reticencias de sus propios socios. En todo caso, hay que decir dos cosas: a) de nada vale la política fiscal, incentivando o penalizando, si no se da al propietario la seguridad de recuperar su vivienda; y b) gravar con un 100% la adquisición de inmuebles por extra-comunitarios es un disparate total. Esto no se aprobará.
5.Hay que ser cuidadoso con las viviendas de uso turístico. Su eliminación producirá un aumento de los precios hoteleros, una caída del número de visitantes y una pérdida de empleo en el sector (cosa que no nos podemos permitir). Y, vista la experiencia de otros países, es probable que no bajen los alquileres.
6.El Banco de España estima que hay que construir en España 600.000 viviendas nuevas. Este es un proyecto necesario y gigantesco. Exige la estrecha colaboración de Gobierno, Autonomías, Ayuntamientos, Promotores y Bancos… o sea, un gran pacto PP + PSOE.
7.Este Gobierno no puede arreglar el problema de la vivienda. Aunque quisiera, sus socios se lo impedirían. Por eso, no se va a revertir la catástrofe de la LDV ni se va a pactar nada con el PP. El problema seguirá agravándose hasta niveles más intolerables todavía.
