El 19 de noviembre de 2025, el Ministerio de Vivienda confirmó el dato que nadie quería escuchar: el precio medio tasado de la vivienda libre alcanzó los 2.153,4 €/m² en el tercer trimestre de 2025, un +12,1% interanual y +2,9% trimestral. Es el valor más alto desde que existe la serie (1995) y supera por primera vez el máximo nominal de la burbuja de 2008, cuando el metro cuadrado llegó a 2.101,4 €/m².
El detalle confirma que no es un simple pico aislado. Desde los mínimos de 2014, la vivienda se ha revalorizado cerca de un +48%. La vivienda nueva (hasta 5 años) se sitúa en torno a 2.515,6 €/m² (+11,5% anual), la usada ronda los 2.142,2 €/m² (+12,1%) y hasta la vivienda protegida (VPO) marca máximo histórico, en torno a 1.195,7 €/m². Las mayores subidas interanuales se registran en Cantabria (en torno a +15%), Comunidad Valenciana y Baleares (en torno a +14–15%), Asturias y Madrid, mientras que los precios más altos se concentran en Madrid, Baleares, País Vasco y Cataluña.
Las autoridades señalan que se trata de valor tasado, no de precio de compraventa, y recuerdan que el precio medio escriturado ronda los 1.728 €/m². Añaden otro matiz: si se corrige por inflación, el nivel real seguiría por debajo del pico de 2008, en torno a un 25–30% inferior según distintos servicios de estudios. Pero para una generación que cobra sueldos de mileurista largo, el consuelo estadístico sirve de poco: la vivienda no había sido nunca tan cara en términos nominales.
Según estimaciones basadas en datos del Banco de España, una familia necesita ya 7,3 años de salario bruto para comprar una vivienda media, más del doble que hace tres décadas. La edad media de emancipación ronda los 30 años, varios por encima de la media de la UE, y la tasa de emancipación juvenil se hunde hasta el 14,8%, mínimo desde 2006, según el Consejo de la Juventud de España. Entre los menores de 35 años, la propiedad de la vivienda se ha desplomado en poco más de una década: los jóvenes pasan de ser mayoría propietaria a convertirse en minoría arrendataria cronificada.
El golpe demográfico es directo. El INE confirma que en 2024 el número medio de hijos por mujer cayó a 1,10, nuevo mínimo histórico, con 318.005 nacimientos y un saldo vegetativo negativo superior a –100.000 personas. Cuando la vivienda es inalcanzable, la emancipación se retrasa y el primer hijo se aplaza más allá de los 30 años, el país entra en una espiral de inviernos demográficos que ni el discurso ni las ayudas puntuales corrigen.
Este apartheid generacional no lo ha creado un mercado libre, sino un cóctel de suelo urbanístico bloqueado, impuestos abusivos (ITP, AJD, plusvalías), trabas a la construcción y un clima hostil al ahorro en vivienda y al pequeño propietario que quiere alquilar. Las sucesivas leyes de vivienda, centradas en controles de precios y protección extrema del inquilino “a cualquier coste”, han añadido inseguridad jurídica y expulsado oferta del mercado. Más regulación, menos pisos y un futuro hipotecado para quienes llegan tarde a la fiesta del ladrillo.
Las redes han reaccionado con una mezcla de intervencionismo militante y crítica liberal al modelo de vivienda:
En su reacción, @AleJacintoUrang, abogada y activista por el derecho a la vivienda, celebra que el récord histórico de precios justifica limitar las rentas y critica a quienes se oponen a nuevos controles sobre el mercado.
Desde una óptica liberal, @dlacalle, economista y divulgador, atribuye el encarecimiento de la vivienda al intervencionismo que estrangula la oferta inmobiliaria y reclama menos trabas regulatorias y fiscales.
Con tono sarcástico, @RubenArranz_, periodista económico, califica el nuevo récord de la vivienda como un “éxito” irónico de la política actual y denuncia que se legisla sobre magufadas mientras la oferta se hunde.
El máximo histórico de la vivienda certifica algo más grave que un simple problema de acceso: España ha construido un sistema en el que los activos inmobiliarios y la recaudación fiscal se revalorizan, mientras una generación entera encadena alquileres caros, emancipación tardía y maternidades aplazadas. Más ladrillo en manos de pocos y más precariedad residencial para muchos es una receta perfecta para el estancamiento económico y el colapso demográfico.
La alternativa liberal pasa por atacar la raíz: liberalizar suelo y agilizar licencias, recortar de forma drástica la fiscalidad que grava cada paso (comprar, vender, heredar, alquilar), derogar los controles de precios que expulsan oferta y devolver seguridad jurídica al propietario que alquila o invierte. Solo con más vivienda disponible —pública y sobre todo privada— y menos trabas se podrá hablar de proyectos vitales, familias y futuro. Si no devolvemos vivienda y libertad a los jóvenes hoy, mañana simplemente no habrá jóvenes que sostengan el país.
