Emilià Lázaro Gomà
Vicepresident del Gremi de la Construcció del Vallès
1. L’habitatge com a pilar fiscal de l’Estat
L’habitatge ha estat històricament un dels grans pilars recaptatoris de l’Estat. Des de la generació del sòl fins a la transmissió final de l’immoble, el cicle immobiliari està sotmès a una cadena gairebé ininterrompuda d’impostos, taxes i càrregues administratives: ICIO i taxes urbanístiques, llicències, IVA o ITP en la compravenda, plusvàlues municipals, IBI recurrent, tributació del lloguer a l’IRPF o a l’Impost de Societats, registres, notaris, certificacions energètiques, etc.
A això s’hi suma una fiscalitat patrimonial estructural que acompanya l’habitatge durant generacions: impostos sobre successions, donacions i herències, que converteixen el patrimoni immobiliari en una base fiscal intergeneracional permanent.
Pocs sectors productius suporten una pressió fiscal tan transversal, prolongada en el temps i acumulativa. Paradoxalment, aquest mateix bé és proclamat simultàniament com a dret social fonamental, fet que revela una contradicció estructural entre la funció fiscal del sistema i la seva funció social.
2. Una dècada perduda de producció residencial
Després de la crisi financera del 2008, la promoció d’habitatge es va desplomar i no ha recuperat nivells d’acord amb les necessitats demogràfiques. El crèdit es va contraure, el sector es va descapitalitzar i el planejament urbanístic es va alentir encara més.
Durant més d’una dècada, Espanya ha construït molt per sota de la formació real de llars. Aquest dèficit acumulat explica bona part de la tensió actual de preus, tant en compra com en lloguer.
3. Migració: un factor previsible i mal planificat
Un dels factors més determinants i menys reconeguts del problema actual és la migració. Espanya ha rebut en els darrers anys un volum molt significatiu de població estrangera, en molts casos necessari per al mercat laboral i el sosteniment del sistema productiu i de pensions.
Tanmateix, aquest fenomen era perfectament previsible i no ha estat acompanyat d’una planificació urbanística i residencial adequada. L’arribada de nous residents incrementa la formació de llars i la demanda d’habitatge, especialment en els segments de lloguer assequible i habitatge compartit.
L’equació era coneguda: més població, més llars, més demanda d’habitatge. Però no es va planificar sòl ni es va incentivar l’oferta.
4. Concentració territorial i Espanya buidada: dues cares del mateix problema
La migració no es distribueix homogèniament. Es concentra en àrees on existeix activitat econòmica, serveis, infraestructures i ocupació: grans àrees metropolitanes, zones costaneres i pols turístics.
Això genera un doble efecte territorial:
– Hipertensió residencial en pols dinàmics (Madrid, Barcelona, València, Màlaga, Balears, Canàries).
– Despoblació progressiva de l’interior, l’anomenada “Espanya buidada”, on existeix sòl, habitatge buit i recursos infrautilitzats.
La política pública ha fracassat a l’hora d’articular mecanismes reals de redistribució territorial de població i activitat econòmica. El resultat és una pressió extrema sobre mercats ja saturats, mentre enormes extensions del país perden població, valor econòmic i serveis bàsics.
5. La resposta política: regular l’escassetat
Davant l’augment de preus, la resposta dominant ha estat la intervenció sobre el mercat del lloguer: topalls de renda, índexs de referència, restriccions al lloguer turístic, de temporada o fins i tot per habitacions.
Aquestes mesures parteixen d’una lògica comprensible, però ignoren el factor central: l’oferta.
Limitar la rendibilitat i la seguretat jurídica del propietari redueix l’oferta disponible, desplaça inversió, fomenta l’economia informal i encareix l’accés. És una política de gestió de l’escassetat, no de creació d’abundància.
6. La demonització de la propietat privada
S’ha instal·lat un discurs que presenta el propietari com a actor especulatiu per definició. Tanmateix, la realitat és que la majoria de propietaris són petits estalviadors, famílies o jubilats que complementen la seva renda amb el lloguer.
L’habitatge ha estat durant dècades el principal instrument d’estalvi de la classe mitjana. Limitar la propietat sense generar oferta alternativa suposa erosionar un dels pilars patrimonials d’aquesta classe mitjana.
7. El gran tabú: el sòl i la planificació urbana
El veritable coll d’ampolla del sistema és el sòl urbanitzable. La lentitud del planejament, la rigidesa normativa, els litigis i la manca de coordinació entre administracions han convertit la transformació del sòl en un procés extremadament lent i incert.
Sense sòl finalista no hi ha habitatge. Sense habitatge, qualsevol control de preus és cosmètic.
8. L’Estat recapta, però no produeix
L’Estat ha estat eficaç en capturar rendes fiscals del cicle immobiliari, però no a garantir una producció suficient d’habitatge. S’ha prioritzat la recaptació sobre la planificació estratègica.
Es grava l’habitatge com un actiu patrimonial permanent —inclosa la seva transmissió generacional mitjançant successions i donacions— mentre s’exigeix que sigui barat i abundant. Aquesta contradicció és insostenible sense una política activa d’oferta pública i privada coordinada.
Conclusió: una crisi de governança, no de mercat
La crisi de l’habitatge és el resultat d’una cadena de decisions previsibles:
– infraproducció postcrisi,
– planificació migratòria sense planificació residencial,
– concentració territorial sense política de redistribució,
– regulació del lloguer sense augment de l’oferta,
– demonització del propietari,
– bloqueig del sòl,
– fiscalitat acumulativa sobre tot el cicle de vida de l’immoble.
No és una fallida del mercat, sinó una fallida de governança estructural. L’habitatge requereix polítiques a 30 anys, no a quatre. Requereix incentius, seguretat jurídica, sòl disponible i coordinació territorial.
Sense un canvi profund d’enfocament, Espanya continuarà atrapada en un model on l’Estat recapta sobre una escassetat que contribueix a crear, mentre joves, famílies i nous residents competeixen per un parc residencial insuficient i cada vegada més car.
