Construir vivienda en España: poco ROE, mucha espera y riesgo — BBVA Research detalla trabas y baja rentabilidad, con déficit sostenido y precios al alza pese al repunte parcial de la actividad.
BBVA Research publicó el 11 de noviembre de 2025 un análisis incómodo para el sector: la rentabilidad sobre recursos propios (ROE) de la construcción de edificios habría sido del 3,1% en 2023, muy por debajo del 16,6% de empresas comparables en Alemania y Francia (promedio 2000–2023).
La nota, firmada por Miguel Cardoso y Félix Lores, sostiene además que la demanda no satisfecha de los últimos cinco años podría superar las 600.000 viviendas. El diagnóstico central: los proyectos tardan años en madurar, inmovilizan suelo en balance y se financian en exceso con recursos propios, lo que desploma el retorno y enfría la inversión.
El Banco de España ha cuantificado un déficit entre viviendas terminadas y creación de hogares de entre 400.000 y 450.000 entre 2022 y 2024, en un contexto de oferta rígida e incertidumbre regulatoria. Así lo expuso el gobernador en una presentación pública, insistiendo en la necesidad de acelerar la producción para contener tensiones de precios.
España necesita más vivienda, pero invertir para construirla no resulta rentable.
— Jon González (@Jongonzlz) November 12, 2025
Así lo explican @minesoto2003 y Félix Lores (@BBVAResearch) en su artículo "Construir vivienda, un riesgo con poco retorno".
Estas son las razones 👇
Claves que aporta BBVA Research
El informe ancla su tesis en tres factores. Primero, márgenes contenidos: aunque se han recuperado respecto a los años posteriores a la crisis financiera, los mayores costes de materiales y mano de obra han devuelto los márgenes a niveles promedio europeos. Segundo, baja rotación de activos: en 2023 las ventas no alcanzarían el 40% del valor de los activos frente al 80% en otros países, evidencia de capital inmovilizado en suelo y obra en curso. Tercero, menos apalancamiento: el desapalancamiento del sector deja un endeudamiento frente a recursos propios un 60%–70% inferior al observado en Europa, lo que reduce la ROE en un negocio intensivo en capital.
Traducción contable a real: si promover tarda años y el suelo “duerme” en el balance, el inversor exige una prima de riesgo que hoy no se paga. En consecuencia, capital que podría ir a vivienda busca proyectos con más visibilidad de plazos y retorno. El resultado: menos obra y más presión en precios.
Precios en alza y actividad que no cierra la brecha
Los precios confirman la tensión. En el segundo trimestre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,7% interanual; la obra nueva avanzó un 12,1% y la usada un 12,8%. También en comparación trimestral los precios repuntaron con fuerza.
Por el lado de la actividad, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana informó que en el primer trimestre de 2025 se iniciaron 34.416 viviendas, un 11,5% más interanual. Es un avance, pero insuficiente para corregir el desequilibrio acumulado.
El entorno europeo apunta a un sector frágil. En agosto de 2025, la producción de la construcción en el área del euro cayó un 0,1% mensual y apenas subió un 0,1% interanual, tras un breve rebote en julio. No es precisamente el viento de cola que necesitan las promotoras.
Burocracia, suelo y tamaño empresarial
El cuello de botella regulatorio —la conversión de suelo y la maraña de permisos— aparece como causa común. En un sector de capital intensivo, cada mes extra de trámite añade coste financiero y resta viabilidad. BBVA Research lo señala de forma explícita y entidades sectoriales llevan tiempo alertando de la falta de suelo finalista y de la lentitud administrativa.
A ello se suma la atomización: pymes con menor músculo financiero y operativo. Según BBVA Research, las pequeñas empresas —mayoría del tejido— obtienen apenas la mitad de la rentabilidad de sus comparables europeas, mientras que las grandes muestran cifras más cercanas a la media del entorno.
Qué dicen los supervisores
El Banco de España viene destacando que el empuje de la demanda —por migración neta, menor tamaño del hogar y concentración urbana— topa con una oferta lenta en reaccionar. Entre 2022 y 2024 se habría acumulado un déficit de 400.000–450.000 viviendas, al que el propio supervisor anticipa añadir más necesidad si no se acelera la producción.
¿Se está construyendo más?
Hay repunte en inicios y visados frente a 2024, sí. Pero no compensa la brecha que se ha formado. Mientras los precios crezcan a doble dígito y la oferta llegue tarde, la tensión seguirá instalada. Un mercado así no se enfría con eslóganes, sino con proyectos viables y rápidos.
Qué falta por confirmar
La cifra de 600.000 viviendas de demanda no cubierta en cinco años es una estimación de BBVA Research; la magnitud exacta no está confirmada por una estadística oficial unificada, aunque el supervisor reconoce un déficit muy abultado en otro horizonte temporal. Es decir, el desajuste oferta–demanda es real; su tamaño exacto, sujeto a metodología.
Construir vivienda ya no es rentable en España.
— Institut Ostrom (@InstitutOstrom) November 12, 2025
¿La razón? El coste de lo materiales, el nivel de apalancamiento financiero, la escasez de mano de obra y sobretodo la hiperregulación urbanística.
Se tarda de media 1 año para conseguir el visado de obra y 2 años más entre el… https://t.co/uw1IucYKhz
El mensaje es directo: si construir sigue siendo un proceso largo, incierto y poco rentable, el capital seguirá mirando a otro lado y los precios seguirán tensos. Agilizar trámites, clarificar reglas y mejorar la financiación de proyectos solventes son las palancas que emergen del diagnóstico oficial y privado.
Hasta entonces, construir vivienda en España seguirá siendo, para muchos, un riesgo con poco retorno.
