El mercat de l’habitatge a Espanya ha entrat en una fase que cada vegada més analistes defineixen com un moment de màxima tensió estructural. Les dades mostren una situació aparentment paradoxal: preus rècord, una demanda sostinguda i una oferta que continua reduint-se.
Segons les dades publicades pel portal immobiliari Idealista, el denominat rellotge immobiliari situa actualment el mercat espanyol en el quadrant de màxims del cicle. El preu mitjà de l’habitatge ha superat ja en més d’un 30 % els nivells de la bombolla immobiliària de 2007. A finals de 2025 el preu mitjà es situava en 2.639 euros per metre quadrat, molt per sobre dels 1.673 euros registrats el 2019. Paral·lelament, el nombre de compravendes també s’ha disparat. Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), durant el 2025 es van superar les 700.000 operacions de compravenda d’habitatge, una xifra que no es registrava des d’abans de la crisi financera de 2008.
Però a diferència d’aquell període, el problema actual no és un excés d’oferta ni un crèdit descontrolat. El problema és justament el contrari: una escassetat estructural d’habitatge disponible. El nombre d’habitatges disponibles al mercat ha anat disminuint de forma progressiva en els darrers anys. Si el 2019 el parc d’habitatges en venda representava prop del 4,95 % del parc total, a finals de 2025 aquesta xifra havia baixat fins al 3,35 %.
Desequilibri cada vegada més evident
Aquest descens reflecteix un desequilibri cada vegada més evident entre la demanda i la capacitat real de producció d’habitatge. A Espanya es construeixen aproximadament unes 100.000 vivendes anuals, mentre que la creació de noves llars se situa al voltant de les 250.000 cada any.
Aquest fenomen està estretament relacionat amb els canvis demogràfics. La població ha crescut en els darrers anys, en gran part gràcies a la immigració, però també a causa d’un altre fenomen menys visible: la reducció de la mida de les llars. Segons les projeccions demogràfiques, Espanya podria sumar gairebé 3,7 milions de noves llars fins al 2039. Les llars unipersonals i les formades per dues persones són les que més creixeran en les pròximes dècades.
Diversos analistes han assenyalat que la situació actual no respon a una nova bombolla immobiliària, sinó a un problema estructural acumulat durant anys. El president de Colliers a Espanya, Mikel Echavarren, ha advertit que la crisi de l’habitatge és conseqüència d’un dèficit persistent d’oferta i que sense un increment significatiu de la producció d’habitatge el problema pot prolongar-se durant dècades. En una línia similar s’expressa l’economista i professor de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos, que sosté que l’escassetat de nova construcció és el principal factor que explica l’augment dels preus. Mentre la demanda continuï superant clarament l’oferta, el mercat difícilment podrà estabilitzar-se.
Habitatges existents
Més enllà de la manca de nova construcció, existeix un altre fenomen que comença a adquirir una importància creixent: la infrautilització del parc d’habitatges existent. Espanya és un dels països europeus amb una major proporció de propietaris. Una gran part del parc residencial actual va ser adquirit per generacions que avui tenen més de seixanta anys. Moltes d’aquestes persones viuen actualment soles o en parella en habitatges de dimensions relativament grans.
Aquest fet genera una paradoxa significativa: mentre una part important de la població té dificultats per accedir a l’habitatge, existeix al mateix temps un volum considerable d’habitatges parcialment infrautilitzats. L’envelliment de la població accentuarà aquest fenomen en les pròximes dècades. Cada vegada hi haurà més persones grans vivint soles en habitatges amb espais sobrants.
En aquest context, el paper de les administracions públiques és determinant. Tanmateix, la resposta institucional —tant de l’Estat com de moltes comunitats autònomes i ajuntaments— ha estat sovint insuficient o descoordinada. Les polítiques d’habitatge s’han centrat majoritàriament en mesures de regulació de preus o en iniciatives d’impacte immediat, mentre que els grans problemes estructurals —la manca de sòl finalista, la lentitud dels processos urbanístics o la insuficiència d’habitatge assequible— continuen sense una resposta clara. En molts municipis, obtenir una llicència urbanística pot trigar més d’un any. Alguns desenvolupaments urbanístics s’allarguen durant dècades. I la producció d’habitatge públic continua sent molt inferior a les necessitats reals de la població.
Els més afectats
Aquesta situació afecta especialment les rendes mitjanes i baixes, que són les que pateixen amb més intensitat l’augment dels preus. Davant d’aquesta realitat, cada vegada més experts assenyalen la necessitat de plantejar noves formes d’utilització del parc residencial existent, com ara models de convivència intergeneracional, divisió d’habitatges grans en unitats més petites o fórmules de cohabitatge.
La crisi de l’habitatge a Espanya no és un fenomen conjuntural. És el resultat de canvis demogràfics, transformacions econòmiques i dèficits acumulats durant anys en la planificació urbana. Resoldre aquest problema requerirà una visió a llarg termini, una major coordinació institucional i una combinació equilibrada entre nova construcció, rehabilitació del parc existent i millor aprofitament dels habitatges infrautilitzats.
