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Viene un estacazo fiscal para los propietarios de inmuebles

Los mal pensados creen que el VRC sustituirá al Valor Catastral y que veremos un incremento de la cuota a pagar por IBI

Cartel de "Se vende" en un edificio (Europa Press).

El Consejo de Ministros del pasado martes 13 aprobó el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. No conocemos el texto detallado que se enviará al Congreso. Lo que sabemos de este Proyecto es lo informado en la referencia oficial de Moncloa. 

Salvo por un tema que veremos ahora, las nuevas medidas de prevención y lucha contra el fraude son de alcance muy limitado. Esta ley tiene toda la pinta de ser una más entre otras parecidas con las que nos han obsequiado nuestros gobernantes, de uno u otro signo.  

Además, esta ley ofrecerá pocas alegrías recaudatorias. El Gobierno ha evaluado en 828 millones anuales el incremento recaudatorio derivado de su aplicación. No es gran cosa, aunque no se sabe de dónde sale esta cifra. Probablemente, sale del tema que vamos a ver en este artículo. 

La valoración de los inmuebles siempre ha sido un problema

Hay varios impuestos en los que, para calcular lo que hay que pagar, resulta fundamental el valor que se atribuya a los inmuebles. Veamos qué impuestos son éstos y qué dice la ley que los regula respecto a esa valoración. 

1.Impuesto sobre el Patrimonio (autonómico). El valor a declarar cada año por los inmuebles es el mayor de los 3 siguientes: el valor catastral, el valor comprobado por Hacienda en otros tributos, el valor de adquisición. 

2.Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (autonómico). El valor a declarar por el heredero o donatario que recibe un inmueble es el valor real. No se sabe bien qué es el valor real, aunque todos entendemos que es el valor de mercado es decir el precio que se pagaría en una transacción en condiciones normales de mercado entre partes independientes. Arduo problema

3.Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (autonómico). El valor a declarar por el comprador de un inmueble a un particular es el valor real. Reiteramos lo dicho más arriba al respecto. 

4.Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI (municipal). La cuota a pagar por este Impuesto se calcula sobre el valor catastral. El valor catastral se determina en base a los trabajos de valoración del Catastro. 

El Catastro es un registro administrativo donde se describen todos los bienes inmuebles, rústicos y urbanos, del país, y se indican sus titulares. Es un trabajo ímprobo. Cada inmueble tiene un Número de Referencia Catastral (NRC), que es la clave de su identificación, y un valor catastral, distinguiendo el valor del suelo y el de la construcción (ver el recibo del IBI). Se supone que este valor catastral es la mitad del valor de mercado, pero es menos en la mayoría de los casos. Además, el valor catastral debe revisarse periódicamente, aunque en muchos sitios hay un gran retraso.  

5.Impuesto sobre Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana (municipal).  Es la Plusvalía municipal. Este es un impuesto muy cuestionado, en gran parte porque la cuota a pagar no tiene nada que ver con el incremento real del valor del suelo. El incremento anual se calcula aplicando un 3% al valor catastral del suelo según el recibo del IBI. 

6.Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (estatal y autonómico). Entre las rentas a declarar está la de los inmuebles urbanos que no son residencia habitual y que no están arrendados (segundas residencias, inmuebles vacíos). Aquí hay una renta imputada que es el 2% del valor catastral del inmueble. O el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado. Es una renta imputada ficticia. 

Discrepancias en la valoración: muchos pleitos

El valor catastral es una magnitud objetiva calculada por el Catastro y muy por debajo de la realidad. Por eso, no da lugar a muchas discusiones. Así viene funcionando el IBI, la Plusvalía Municipal (a duras penas) y la renta imputada en el IRPF. 

Tampoco ha dado problemas la valoración en Patrimonio: las tres magnitudes a considerar (el valor catastral, el valor comprobado por la Administración en otros tributos, el valor de adquisición) son magnitudes objetivas que no se prestan a discusiones. 

Lo que siempre ha sido un lío y da lugar a muchos pleitos es el tema del valor real que hay que aplicar en Sucesiones y Donaciones y en Transmisiones Patrimoniales. ¿Cuál es el valor real? ¿Es el valor de mercado? Se supone que sí. Pero dos tasadores siempre darán valores diferentes. ¿El valor real es el precio pagado? Puede que no. ¿El precio declarado es el precio real? Puede que no. ¿Qué solución tomar? 

Las tablas de valoración de las haciendas automómicas

Por regla general, la Hacienda autonómica no confía en que los contribuyentes digan la verdad en la Escritura de compraventa de un inmueble. También pueden tener dudas en los valores asignados a los inmuebles en una herencia. En todo caso, aunque dijesen la verdad, el valor real de un inmueble no tiene por qué coincidir con el precio pagado. 

Estas discusiones son eternas. Hay un procedimiento para solventar las discrepancias entre Hacienda y los contribuyentes, que es la tasación pericial contradictoria, pero es muy engorroso. 

Para eliminar problemas, las Haciendas Autonómicas publican unas Tablas de Valoración Inmobiliaria en las que el contribuyente puede consultar qué valor daría por bueno Hacienda para un inmueble concreto. El valor consignado en esas tablas es muy superior al catastral y está más cerca del mercado. Declarando lo que dicen las tablas no hay problema. Es una solución para salir del paso. 

Pero Hacienda busca una solución general

La medida más relevante del Proyecto de Ley de lucha contra el fraude fiscal tiene que ver con la valoración de los inmuebles en Sucesiones y Donaciones y en Transmisiones Patrimoniales. Y también, y esto es lo más novedoso, en el Impuesto sobre el Patrimonio

Se trata de suprimir lo que dicen las leyes de estos tres impuestos en lo que se refiere a la valoración de los inmuebles y poner en su lugar que su valoración, es decir, la base imponible, será el nuevo valor que la Ley inventa: el Valor de Referencia del Catastro (VRC). Este será un valor objetivo, lo que eliminará toda controversia. 

El VRC no afecta para nada al Valor Catastral. El IBI, la Plusvalía Municipal y la renta imputada en el IRPF seguirán funcionando por el Valor Catastral igual que hasta ahora. 

La Ley encarga al Catastro que calcule el VRC de todos los inmuebles del país.  ¿Y cómo se calcula el VRC? Nos dicen que se calculará mediante un procedimiento administrativo garantista, para general conocimiento, basado en todas las compraventas de inmuebles realizadas ante Notario y aplicando reglas técnicas justas y transparentes. Será un valor de mercado basado en compraventas comparables. Y habrá que actualizarlo periódicamente. Ahí queda eso

Las Comunidades Autónomas están encantadas con la reforma de los criterios de valoración de los inmuebles en los tres impuestos que tienen cedidos. Es como convertir los valores de sus Tablas en valores legales, no discutibles. Y muy probablemente, los VRC serán superiores a los de las Tablas. Se pondrán a trabajar en coordinación con el Catastro. 

Conclusiones

1.- Hacer con seriedad el trabajo de valoración que se nos anuncia es un esfuerzo ingente y lleva tiempo. Veremos si son capaces de hacerlo con seriedad y no se limitan a meter coeficientes correctores al alza en las Tablas de valoración que usan las Haciendas autonómicas.  

2.- Es seguro que esto llevará a un fuerte aumento del valor a declarar en Patrimonio. Tendrán que declarar muchos contribuyentes que actualmente no están obligados a declarar. En vez de suprimir esta antigualla fiscal, le dan una vuelta de tuerca. 

3.- Aunque el VRC pretenda ser un valor objetivo, creemos que podría recurrirse si es netamente superior al valor de mercado. El principio constitucional de capacidad económica no puede olvidarse. 

4.- Los mal pensados creen que, a medio plazo, el VRC sustituirá al Valor Catastral y que veremos un incremento sustancial de la cuota a pagar por IBI. Desde luego, es un primer paso. 

Jesús Santidrian
Jesús Santidrian
Inspector de hacienda jubilado

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