Si se quiere empezar a solucionar el drama de la vivienda hay que hacer dos cosas. La primera es liberalizar el mercado del alquiler y darle total seguridad jurídica: ésa es la única vía para aumentar la oferta y contener los precios (hay mucha vivienda vacía). Eso implica derogar la desafortunada Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV 12/2023 de 24 de mayo).
La segunda cosa es construir muchas más viviendas, de promoción pública o privada. Según el Banco de España necesitamos 700.000 viviendas nuevas. En 2025 se finalizaron las obras de 92.000 viviendas (9.000 menos que en 2024). Hay que construir el doble. Los Ayuntamiento disponen de mucho suelo edificable. ¿Por qué no se ponen las pilas?
Promover la construcción de vivienda nueva constituye una actividad complicada, sometida a una intensa regulación administrativa, sobre todo municipal. Son muchos los requisitos a cumplir, por razones urbanísticas, medioambientales o energéticas. Hay proyectos estancados en los juzgados. Todo eso hay que aligerarlo. Y hay que des-judicializar el urbanismo. Pero no vamos a hablar de eso. Lo que nos toca es examinar los impuestos que hay que pagar por construir viviendas.
1.EL PROMOTOR COMPRA EL SOLAR
Si el vendedor del solar es una sociedad, el comprador debe pagar IVA al 21% sobre el precio de compra. Hay que decir que todos los IVA soportados por el promotor no son un coste pues se recuperan al deducirlos del IVA que se repercute al final al comprador de la vivienda.
Pero el comprador del solar con IVA debe tributar además por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El IAJD va a incidir terriblemente en todo el proceso de construcción. No se recupera: constituye un coste más. El IAJD se devenga por el mero hecho de otorgar una escritura pública inscribible en el Registro de la Propiedad (RP). No procede cuando la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) pero sí cuando está sujeta a IVA. El tipo de gravamen del IAJD es diferente según CCAA: en Cataluña es el 1,50% sobre el precio del solar; en Madrid es el 0,75%.
Si el vendedor del solar es un particular, el comprador debe tributar por ITP. En Cataluña este tipo es tremendo: oscila entre el 10% y el 13%. En Madrid se paga un 6%. Buena diferencia. El ITP no se recupera; constituye un coste más. En este caso no se tributa por IAJD.
2.EL PROMOTOR CONTRATA UN CRÉDITO HIPOTECARIO
Lo normal es que, una vez comprado el solar, el promotor contrate un crédito hipotecario con un Banco. El Banco irá desembolsando el dinero a medida que se certifica obra. Esta operación paga IAJD pues se documenta en una escritura pública inscribible en el RP. El sujeto pasivo es el Banco quien, obviamente, lo repercutirá al promotor en forma de más comisiones o intereses. Así, este IAJD constituye para el promotor otro coste más no recuperable. La base imponible es el capital prestado más intereses y costas, lo que supone un 135% sobre el importe del crédito. En Cataluña el Banco tiene que pagar un 2% sobre esa base. En Madrid es el 0,75%.
3.TASA POR LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS URBANÍSTICOS
Al solicitar la Licencia Urbanística hay que pagar esta Tasa al Ayuntamiento. En Barcelona, por obras de nueva planta, hay que pagar 4,96€/m2. En Madrid hay que pagar 1.012€ por los primeros 500m2 y 162€ por cada 100m2 adicionales. Esto no es mucho dinero, pero suma.
4.IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS (ICIO)
Al obtener la Licencia Urbanística hay que pagar al Ayuntamiento el ICIO. En Barcelona es el 4% sobre el Presupuesto de Ejecución Material de la obra (materiales y mano de obra) sin incluir IVA. En Madrid se paga el 3,75%.
5.IVAs SOPORTADOS DURANTE LA CONSTRUCCIÓN
Los IVAs soportados durante la construcción son recuperables del IVA repercutido a los adquirentes finales de las viviendas. No son un coste.
6.IAJD POR LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Al terminar la construcción de las viviendas el promotor otorga escritura pública de Declaración de Obra Nueva, inscribible en el RP. Por esto el promotor debe pagar IAJD sobre el valor de lo construído. En Cataluña se tributa al 1,50%. En Madrid al 0,75%.
7.IAJD POR LA CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En la misma escritura de Declaración de Obra Nueva se constituye el régimen de Propiedad Horizontal, es decir, la división por pisos, plazas de garaje y trasteros. Esa operación es otro hecho imponible del IAJD, al 1,50% en Cataluña y al 0,75% en Madrid. Pero aquí la base imponible es el valor del solar más el de la construcción.
8.IVA REPERCUTIDO A LOS ADQUIRENTES DE LAS VIVIENDAS
El tipo normal de IVA, repercutido por el promotor al adquirente, es el 10% del precio de venta.
9.IAJD A CARGO DEL ADQUIRENTE DE LA VIVIENDA
Además, al comprar con IVA, el adquirente debe tributar por el IAJD, al 1,50% en Cataluña, al 0,75% en Madrid, sobre el precio de venta.
10.IAJD POR EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Si el adquirente obtiene un préstamo hipotecario, la operación tributa por el IAJD (al 2% en Cataluña, al 0,75% en Madrid). Aunque el sujeto pasivo es el Banco, esto forma parte de los costes a cargo del adquirente. La base imponible es el 135% del capital prestado.
CONCLUSIONES
1.Es imprescindible suprimir el IAJD
Ni el mayor enemigo de la construcción de viviendas hubiera diseñado un proceso tan aberrante. Desde la compra del solar hasta la adquisición final de la vivienda, se tributa SEIS VECES por el IAJD, al 1,50% en Cataluña y al 0,75% en Madrid. Esta superposición de IAJDs es una auténtica tomadura de pelo que encarece absurdamente el coste de la vivienda. El IAJD es un impuesto medieval carente por completo de racionalidad económico-fiscal. Como es habitual, Cataluña es la primera en el estacazo. Si el IAJD no estuviera cedido a las CCAA el Estado ya lo habría suprimido. Si las CCAA quieren facilitar la construcción de viviendas deben suprimirlo.
2.Es imprescindible suprimir el ICIO
Del mismo modo, el ICIO carece de racionalidad económico-fiscal. La construcción de viviendas debe ser fomentada por los Ayuntamientos y el ICIO hace exactamente lo contrario. Hay que suprimir este impuesto.
Mantener esta fiscalidad absurda e injusta significa no tomarse en serio el drama de la vivienda en España.
